陸在山:房策豈只有目標?加快造地更緊要

2020-12-11
陸在山
公共事務顧問
 
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不少港人一直飽受居住問題之苦,望穿秋水希望施政報告能為他們帶來一些佳音,可惜換來的卻是又一次的失望。今年施政報告看似寫下許多房策願景,卻沒有落實的具體措施及時間表。特首林鄭月娥聲稱未來10年31.6萬伙公營房屋所需土地已達標,卻遭立法會議員反駁她只是「炒冷飯」,只是重覆過去的項目,根本無新的政策投入。運房局局長陳帆近日更承認,要五、六年後才能減慢公屋輪候人數。政府未有思考短期措施應對問題,反而把房屋問題放眼於需要更長時間,且效益成疑的明日大嶼項目,顯然並非「急市民所急」之舉。房策不單要有遠大的目標,更應有切實可行的執行措施,為原有規劃及土地行政政策拆牆鬆綁,才能提升造地建屋的效率,加快達標。

公營房屋輪候時間長,私樓樓價又高企,居住問題早已演變成為社會深層次矛盾。特首年年交不足「功課」,未來四年公營房屋落成量預計每年只有約20,400個,較2019年《長遠房屋策略》定下的30,100個單位的目標相差32%,導致公屋輪候時間愈來愈長。房委會公布最新公屋輪候冊平均輪候時間再度延長,一般申請者為5.6年,當中長者一人申請者為3.3年。

而私樓供應今年更受疫情影響,第三季的私樓施工量及落成量均有明顯滑落,分別按季大跌五成及七成;預期未來三至四年的一手住宅潛在供應維持在9.2萬伙的近4年低位,反映私樓供應滑落的趨勢明顯。加上現時香港經濟可能比沙士更差,失業率不斷攀升,恐怕將有更多人需要轉投公營房屋市場。近日「全港基層爭取住屋權益聯會」舉行記者會,要求特首加快及增加公屋及過渡性房屋的落成量、於未來一年推出租務管制及租金津貼。

政府過往房策失敗,源於過份被動,有時更「搬龍門」調低目標,卻仍然年年不達標。立法會秘書處的研究報告就指出,現時香港造地過程複雜而冗長,由「生地」變「熟地」需要 11 至 14 年時間,大型項目如新發展區的開發,需時則更長。原因是涉及冗長的規劃過程,政府應檢討如何簡化、整合這些程序去提高效率。而要滿足市民對房屋的急切需求,單靠覓地並不足夠。故此,香港應建立一套全面有效的規劃及土地行政政策,加快造地過程。

在公平合理性、透明度、效率和效益三項準則下,全面檢視和剖析造地過程所涉及的主要政策範疇(如規劃、契約修訂、換地及土地補價等),並就完善土地與城市規劃及土地行政政策,提升造地效率。當中利用私人的新界農地儲備及新界新發展區正好涵蓋以上造地過程涉及的主要政策範疇。提升地積比,減省官僚程序等,相信可加快私營房屋的造地,提升一手私樓供應量,既可平穩樓價,亦可因此增加二手租住單位的供應,平穩私樓租金,從而紓緩因公營房屋供應不能達標而要捱貴租的問題。

反觀預計開發成本過萬億的明日大嶼,所謂效益最少要二十年後才能達到,加上賣地收入為政府歷年重要財政來源,不會輕言減價,地價想必也居高不下。「麵粉貴,麵包也平不到哪裡」的道理人人皆曉,投得地皮的發展商也必將成本攤分於發展的住宅,相信市民只會繼續捱貴樓。計劃帶來的後遺症可能還包括環保組織多番指出對環境生態的嚴重破壞,以及加劇社會成本的負擔。即使坊間提出以債券集資方案獲得資金,但經濟不景加上民意普遍不支持計劃下,能否獲得市民支持亦成疑。故要透過填海達致迫切的房策目標,顯然是不設實際,過往政府進行的小規模填海計劃,亦只是用作紓緩長遠土地需要的方法之一。單靠明日大嶼不單「遠水不能救近火」,甚至可能是令香港債台高築的「抱薪救火」。

既然政府聲稱已找齊興建十年目標的公營房屋土地,當下應盡快公布如何落實應用這些土地,包括未來如何加快改劃、改變用途、收地等程序,訂下整體時間表及每年建屋目標,務求盡快把這些土地變成公營房屋,解市民燃眉之急。另一邊廂亦認建立一套全面有效的規劃及土地行政政策,加快私營房屋造地過程,才能全面增加整體房屋供應。正所謂謀事在人,成事在天,政府未來不單應設立清晰明確的房策目標,更需提升執行力,才能為更多市民帶來真正的安樂窩。

 

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