潘Sir:現在樓市與97有相似之處嗎?

2021-06-18
潘達恒
香港地產代理商總會副主席
 
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隨著本港疫情慢慢緩和,本月7日內第3度零確診,大部分社交活動回復正常,雖然鄰近地方,包括國內廣東省、台灣、日本、韓國、馬來西亞等地,仍然錄得突發性的爆發,但本港未見有惡化的趨勢。

有網民在網上討論,近日樓市熾熱,與97年樓市有相似之處,現象包括新盤出現繼97年以內第3高票王、過千萬天價車位成交,二手業主撻訂重售、反價封盤等,這是網民過份憂慮,還是預示樓市會出現高處不勝寒的跌市訊號?

首先,樓市是否過熱,我們還需要觀察多一陣時間,看看息口會否受通脹影響,較預期提早加息,或房屋政策的改動會否令供應加速等。但可以證明的是樓市確實正在升温,從數字上看,根據土地註冊處資料,整體物業註冊宗數,由3至5月期間,分別錄得9067、9150及8965宗,較過去12個月平均6419宗,高出41%,可見樓市確實高温未減!

因為背景不同 結果也會不同

但今次升市有別於過往歷史高位,所以不可同日而語,因為背景不同,結果也會不同,我們可以試從幾個觀察作分析,分別資金成本、供款能力、投資者比重等。

在資金成本方面,97年時息口高企,最優惠利率為9.5%,一般供款加多1厘左右約10厘多,以供款100萬、10厘、20年償還計算,供款為$9650,當中息口部分為$8333;而今天息口以2.5%計算的話,供款為$5299,其中$2083為供息比重,可見今天息口與97年豁然不同,現在處於極低息水平,供本多,供息少,容易吸引資金流入樓市。

在供款能力方面,因為97年銀行按揭審查沒有今天嚴格,當時未有成熟的信貸資料庫,按揭成數上限為9成,按揭審批要求只要供款不超越入息一半,就能批核按揭。其後金管局進一步收緊按揭,物業平均按揭成數一般低至55%,直至今天住宅按揭貸款額一般為6成,除非選用高成數按揭,按揭成數可調高至9成及8成,樓價要求分別為800萬及1000萬以下,與97年最大分別是,除了借貸額減少外,更加入壓力測試。與及,今天已廣泛應用環聯(TU)等信貸資料庫,不良的信貸紀錄及持有單位的數目會清楚顯示出來,給予借貸公司參考衡量借貸風險,借款方式較97年更為審慎,減低壞賬風險。

在投資者比重方面,97年投資風氣旺盛,大量投資者進場,他們一般要求長成交,如3個月甚至半年以上,因當時氣氛熾然,在成交期內若有利潤高於現價,新買家可以確認人(confirmor)身份轉售予新一手買家。這段時間,甚至有出現第3、第4手「摸貨」情況,若最終買家成功在成交期前賺錢離場,更不用找銀行上會,可以說是無本生利。值得一提是,當時如果有一手新盤開賣時,買籌炒籌更是司空見慣。

但隨著辣招,如額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)(註:現已劃一以15%去計算)相繼推出後,短炒已差不多絕跡,投資者轉為中長線,改以收租為主,不能再用確認人身份轉售物業。

從以上可見,97年與今天的市況豁然不同,今天按揭較以往收緊,投資人改以長線方式運作,業主實力較以往高,供款息口低,但畢竟樓市指數處於高位,中原指數截止11/6/2021為185.68,距2019年6月歷史高位190.48,差2.5%,一定會有某些市民擔心樓市高處不勝寒,加上住宅支出負擔水平等指標仍然高企、經濟未正式回穩、疫情仍然持續、失業率仍然偏高等因素。筆者明白到箇中的擔憂,但以現今的低息環境,使樓市仍然有一定的承托力,由買家急於入市可見一斑,但不要低估有機會突然改變的息口政策及中美等國際局勢,仍然會不斷左右樓市的發展,切忌人云亦云受氣氛推動,未做足夠的評估而盲目入市。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 

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