寒柏:金管局對「建築貸」的限制有沒有效?

2021-07-05
寒柏
學研社成員
 
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這幾年以來,由於香港樓市泡沫越來越嚴重,金管局除了對「物業貸款」設限之外,亦對「建築貸」作出監管,但這些措施是否奏效呢?

簡單來說,金管局對「建築貸」的限制就是所謂的「485政策」,即以銀行貸款支持買地,最多只能借4成。以貸款支援建築成本最多是8成。整個「建築貸」(包括買地及建築成本) 則不能多於發展項目估值或市價之5成。雖然金管局減低了銀行可借出的「成數」,但這些限制亦不見得可以使香港樓市降溫:

1. 金管局對「建築貸」的規管,也參考了「巴塞爾資本協定」。雖然「巴塞爾資本協定」已考慮到銀行大小規模之不同而作出調整,但在香港實行起來時,則無疑會進一步擠壓中小型銀行的生存空間,最終只會對大型銀行有利。

例如一個相同的「建築貸」,放在小型銀行裡,其回報估算肯定比放到大型銀行裡差得多。最終,只有大型銀行可輕鬆吃下這業務。

因此,金管局對「建築貸」的規管之客觀效果,就只會使這板塊的業務大規模地流向大型銀行,並把中小型銀行排擠開去。

如果金管局沒有對每間銀行的「建築貸」規模進行嚴格之限制,並給予一個有意義的額度,又如何控制整體市場裡「建築貸」之總量呢?如果不控制整體貸款規模,又怎能有效壓抑樓市呢?

2. 一般來說,什麼客戶會依賴「建築貸」呢?就只會是中小型發展商及承建商。當然,某些中型的內房企業,雖然其規模已比香港傳統大型發展商更大,但它們的海外貸款成本不輕,也需要「建築貸」來發展香港業務。在這情況下,金管局的調控手段只扼殺了中小型發展商的生存空間,最終使香港傳統大型發展商坐享「漁人之利」。

金管局對「建築貸」設限,最終只會打擊中小型發展商及承建商,增加了它們舉債發展之難度。說穿了,他們才真正需要「建築貸」。

由於香港銀行對資金用途的規管十分寬鬆,香港傳統大型發展商從香港銀行手上取得「企業貸款」 (一般不用抵押物),或在金融市場上公開發債,亦不用交代詳細的用途。它們申報用途的說法,就只是簡單的一句「一般營運資金」或「借新還舊」而已。「借新還舊」更不用「穿透」,大部份銀行沒有理會最當初那一筆貸款之具體用途,大公司更不必出示任何證明。換句話來說,香港傳統大型發展商只需要簡單的向銀行借「企業貸款」或在公開市場上發債,便可籌得足夠的資金,又何須要向銀行申請限制多多的「建築貸」呢?

還有,大型發展商一樣可以再借「建築貸」。它們更可以「借上借」,在控股公司層面先向銀行借「企業貸款」。然後,發展商便把這筆錢當做股本或股東貸款般放到項目公司裡。最後,項目公司可以名正言順的向銀行再申請「建築貸」。試問金管局的規矩,又如何可以阻止大型發展商「借上借」呢?

此外,某些投資銀行及金融機構,以不同方式把香港地產投資和重建項目進行「打包」,從而規避了金管局的監管。舉例說,某些基金或投資銀行,把一個「建築貸」重新打包成不同「層級」的「資本投資」及「債券」,完全避過了貸款金額不能超過發展項目價值5成之限制 (例如「成數」可達至少7成),再分銷給投資者,甚至乎把項目售予香港銀行。

3. 因此,限制「建築貸」而沒有進一步收緊每家銀行對「建築貸」之額度,最終只會利好大型銀行及大型發展商。於土地供應嚴重不足之情況下,金管局對「建築貸」的「成數」進行嚴格的限制,最終只會使香港房屋供應量及每年落成量進一步收緊。此外,香港的樓宇供應亦無可避免會更加依賴本地傳統大型發展商。試想想,絕大部份「子彈」都在大型銀行及香港傳統大型發展商之手上。他們對本港樓宇供應之操控度,肯定會越來越高。

4. 當然,金管局的限制絕非毫無裨益。由於「建築貸」的「成數」受到規限,與一般「房貸」無異,這會使香港銀行及金融體系更安全。為何各大小銀行都希望多做「建築貸」或「房貸」呢?由於銀行的貸款只會是發展項目價值的5成或以下。換句話來說,就算樓價跌一半,銀行亦不用血本無歸,最多是把利息成本輸掉罷了。金管局明文規定要所有銀行緊守相關的「成數」規矩,變相確保銀行在正常情況下不能過度借貸,銀行體系亦變得相對安全。總括而言,金管局單純為「建築貸」的「成數」作限制,不見得可以有效遏抑樓市泡沫,但無論如何這仍會對香港金融體系的穩定及安全有幫助。

以宏觀層面來說,港府如要有效壓抑本港樓市,大規模的增加土地供應才是「王道」。否則,任何中短期之調控政策,都只會利好傳統大型發展商,使它們的寡頭壟斷更加鞏固。

試想想,當港府將來批出大量土地的時候,金管局不僅不應該扼殺中小型發展商之生存空間,反過來還應該更加支持它們的發展。否則,香港如何擺脫大型發展商的寡頭壟斷呢?既然政府和金管局早已為中小企融資提供有限度的擔保,為何不考慮支持中小型發展商,並為它們的住宅項目之「建築貸」進行擔保呢?「建築貸」只能借5成,比中小企貿易貸款更安全,港府的做法亦使更多中小型銀行可以參與相關業務,最終可望有效地擺脫大型發展商的制肘、並可逐步增加每年的房屋落成量。

另一方面,金管局絕對有責任維持金融市場的公平及公正,不宜藉監管為名而實施只會對大企業有利的「傾斜政策」,亦應該對傳統本港大型發展商的貸款及舉債等行為進行有效的監督,要為大公司的貸款及債券的資金用途作出有效的監管,並做好「貸後追縱」工作。具體和下:

如果大企業的貸款或債券之資金用途是「一般營運開支」的話,銀行應該不容許大公司把錢放到香港房地產投資市場裡,客戶亦應該向銀行提交明細,把每一筆資金的用途說得清楚明白。

銀行要做好「貸後追縱」,對客戶的每一筆貸款進行監察,確保客戶不會把錢匯至香港房地產市場。這亦可以有效阻止某些發展商進行違規操作。

長遠來說,金管局應該盡快做好「數字貨幣」的準備,從而有效進行「跨銀行」的監督。舉例說,我們可利用「數字貨幣」進行「貸後追縱」,以杜絕大型發展商先把錢匯至另外一間銀行,再分批把資金打進房地產市場的可能性。

金管局不應該只檢查銀行,亦要對其他金融機構 (例如是投資銀行、證券行、財務機構及基金等等) 進行監督,阻止它們以新穎的「金融打包」方式規避金管局對「建築貸」的要求。

總的來說,既然真正操控本地樓市的是香港傳統大型寡頭發展商,金管局的監督察對象,就應該是提供資金給予它們的金融機構。現時,金管局只對「建築貸」進行緊管而對香港傳統大型發展商的貸款及債券都不聞不問,是一種「只打蒼蠅,不敢打老虎」之表現。

當然,如果港府只作出金融監管,亦不可能有效調控樓市。長遠來說,我們一定要大幅增加土地及房屋供應,才可以真正解決香港當前的深層次問題。

 

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