曹德明:購買樓花提早或延遲成交期注意事項

2021-07-16
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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近日大型發展商旗下的新盤,興建中的兩座樓宇將拆卸重建,預計入伙日期料延遲約9個月。是次事件實屬罕見,發展商亦快速及妥善處理問題,並向涉事買家作出合理的額外津貼及利息補償。據銀行了解,事件屬特別個案,金管局初步確認相關補償之金額將不視作樓價回贈的一部份,同時不會影響買家可申請之按揭成數。此外,多間銀行亦表示將如常處理客戶的按揭審批。

是次事件或令買家購買新盤時有所警惕,事實上,新盤銷售受一手住宅物業銷售監管局所規管,並設有公平透明的條例予賣家遵守,讓買家有足夠的法律保障。雖有政府監管以及法例保障,但購買樓花前,買家亦需要仔細了解流程的每個環節以及潛在風險。

自新按保計劃推出後,首置客選用「建期」購買樓花愈見普及,因繳付首期後,尾數可於物業落成後於銀行申請按揭上會,符合新按保「已落成住宅物業」之規定。早前西南九龍某熱賣新盤,更多於七成買家選用建期付款,藉以承造高成數按揭及以較少的首期置業。除首置客外,換樓人士亦偏向選用「建期」購買樓花,藉於新樓落成前,有充足時間出售舊有物業,同時亦可恢復首置身份,並可退回購買第二個物業多繳的稅款。但要注意,發展商突然通知提早成交,買家便要提早上會。換樓人士如未售出舊有物業,申請新樓按揭時,因已有其他按揭物業在身,按揭成數上限須下降一成,計算供款時供款入息比率以及壓力測試基準須下降一成,買家或因缺乏充足資金支付尾數,影響交易。

發展商延遲成交期亦有機會失預算,如換樓人士早已賣掉舊樓並已準備入伙,則要延長租賃其他地方暫住,使開支增加。「建期」買家如已申請按揭,但不幸遇上成交期延遲超過3個月以上,銀行或要求買家補交入息證明文件,如市場環境有重大改變,亦有機會調整按揭計劃及相關優惠。而現時受疫情影響的行業,收入或會有所下跌,銀行重新審批貸款人的入息證明時,如未能通過入息要求,買家或需要加擔保人,以增加借貸力。

購買樓花除要了解流程、亦要仔細評估風險。不怕一萬,只怕萬一,買家確保有鬆動的財務安排以及預算最為穩妥,當遇上突發情況時,亦不會大失預算。

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  • 買家申請按揭時一般都會貨比三家,向兩至三間銀行遞交按揭申請表,並根據批出的條款選擇最合適的銀行。

    曹德明  2021-09-10