曹德明:申請按保小心「雷位」失預算

2021-09-03
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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在「新按保」政策的帶動下,愈來愈多買家透過按揭保險計劃承造高成數按揭。根據香港按揭證券有限公司數據顯示,近年選用按揭保險計劃的宗數及金額一直維持於高水平,反映按揭保險計劃的殷切需求。事實上有買家置業時會忽略按保公司審批的規條,稍有不慎未能成功申請,最終或會大失預算,筆者將拆解一些按保公司鮮為人知的「雷位」。

一手樓以合約價審批

當銀行審批一手物業按揭的申請時,一般以折實價,即扣除所有折扣回贈等優惠去計算可批出的按揭成數或金額。與銀行不同,按保公司則以正式買賣合約(合約價)去審視物業是否符合申請按保的條件。

以一個一房新盤單位為例,合約價為640萬元,買家選用「即供」付款,扣除所有折扣回贈後,折實價為590萬元。原本買家打算選用「舊按保」申請8成按揭,但按保公司以合約價640萬元審批,超出舊按保的樓價上限600萬元,因此未能符合舊按保的條件,最終買家只可向銀行承造最多6成按揭。如買家預算不足,則需要更改為「建期」付款,待落成時以「新按保」申請高成數按揭。

再以另一個二房新盤單位為例,合約價為1,020萬元,買家選用「建期」付款,扣除所有折扣回贈後,折實價為980萬元。申請上會時,買家想選用「新按保」申請8成按揭,按保公司以合約價1,020萬元作審批,「新按保」的樓價上限則為1,000萬元,因此未能符合新按保的條件,買家只可向銀行承造約5成按揭。首期支出頓時增加3成,可能大失預算。

房協二手居屋以已補地價後的估值計算

購買房協「住宅發售計劃」或「資助出售房屋項目」第二市場的買家,因沒有政府「按揭貸款擔保」,買家需要透過「香港按揭證券公司」申請高成數按揭,方可獲批最高9成按揭。而按證公司會以已補地價後的估值進行計算物業估值,如已補地價後的物業估值超過1,000萬元,買家則未能承造高成數按揭上會。簽署臨時買賣合約前,建議先透過按證公司所提供的預先批核服務,預先評估物業估值,以及查詢申請人是否符合按揭保險計劃之申請資格。

延伸閱讀
  • 買家申請按揭時一般都會貨比三家,向兩至三間銀行遞交按揭申請表,並根據批出的條款選擇最合適的銀行。

    曹德明  2021-09-10