施永青:中央出手,樓價會否應聲下跌?

2021-09-27
施永青
中原集團主席兼總裁
 
AAA

 shutterstock_79530973.jpg

傳言中央出手,要求香港地產商放棄商業利益,以協助香港解決住屋問題。這個消息令香港股市應聲回落,地產股更成了重災區,跌幅普遍超過10%。有人預期,這場風暴很快會蔓延至實體居屋市場。

我覺得,如果特區政府在中央的督促下,真的盡全力去增加香港房屋供應的話,那樓價最終將難逃下跌的命運。這種下跌,將表現在與市民收入相比的相對樓價,而不一定表現在純以金額相比的名義樓價。

若然全球貨幣供應不減,可能會出現以下的情況:名義樓價依然不跌,只是工資升得比樓價快,以致對普羅大眾而言,買樓供樓已變得沒有以前那樣吃力。這樣一樣可以解決民生問題,達到中央要求的目標。

我相信,政府應樂於看到這種現象,多過想名義樓價一下子就大幅回落,以致正在供樓的小業主有機會變成負資產,進而引發一如97那樣的通貨收縮,這對社會造成的傷害只會更大。一個負責任及有遠慮的政府,一定會在協助民眾易於置業的同時,亦盡量防止通縮的出現。要做到這點,政府就一定要避免名義樓價突然大幅下跌的情況出現。

香港有略多過一半的家庭擁有自置物業,他們的財富大都以住宅作為主要的儲存工具。名義樓價一但出現類同97年那次一樣的下跌,他們的財富就會大量被蒸發,那整個社會的消費能力與投資能力都會被破壞。那是政府不願意看到的。特區政府一定會避免重蹈97年那次大跌的覆轍。

不過,即使政府成功掃除土地供應上的限制,仍需要時間把生地變熟地,再經過招標或拍賣,讓土地落到地產商的手上;再經過三五年的興建與出售,才可供市民享用。屆時,供不應求的情況才會慢慢得以紓緩,並在市場價格上得到反映。因此,要樓價出現下跌,起碼要幾年後才會出現。若然在那段時間裏貨幣供應依然十分充裕,那名義樓價就不一定會大幅下跌。

再者,政府現時應優先處理的是公屋與居屋的問題,而不是花氣力去壓抑私人市場的樓價。現時在輪候公屋的家庭有超過15萬戶,另外還有10萬戶單人申請者;再加上有逾10萬戶有意購買居屋的買家,不先解決這些基層家庭的需要,政府不應分心去處理私人市場的問題。

另一方面,當基層的住屋問題得到妥善的照顧後,壓抑私人市場樓價的迫切性就會降低。屆時,政府可能樂於讓私人市場的樓價,同時反映一下外來投資者的偏好。這樣,政府就可以借私人市場的賣地收入,來幫補一下政府的財政收入。

至今為止,股市的恐懼情緒尚未對樓市產生太大的衝擊,交投量無疑少了很多,但價格並沒有大幅回落。買家只是追價的意欲低了,但買意並未有動搖。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《AM730》
 

延伸閱讀
  • 香港的土地供應多缺乏,在這裏就不再贅述了。要解決香港的房屋問題,不能只是單純的把討論的焦點聚焦在樓價方面,而是要全盤考慮,科學規劃,將樓價問題與住房問題視為兩個問題。

    承言  2021-09-28