曹德明:「樓換樓」買賣時序按揭大不同

2021-11-19
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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置業路長,不少人成功踏出「上車」第一步後,下一個目標便是「愈住愈大」,從而萌生「樓換樓」的念頭。「樓換樓」一般分為「先買後賣」及「先賣後買」兩種方法,前者指業主購入新物業後才出售舊有物業;後者則相反,先售出舊有物業,再購入新的物業。

近年新按保計劃推出,提高了按揭保險計劃的樓價上限,樓價800萬元可承造最高9成按揭;樓價1,000萬元或以下可承造最高8成按揭。計劃為換樓客大開方便之門,大大降低了換樓門檻。不過,由於「先買後賣」即有兩個物業在身,新物業的按揭成數只能承造五成,並需要先繳付15%印花稅,待一年內售出舊有物業才退回稅項差額。因此,部份換樓客會選擇「先賣後買」,藉以透過新按保承造高成數按揭,及只需以「第二標準」稅率繳交印花稅。

不過,「先賣後買」期間業主或要另租居所暫住,同時亦需搬家兩次,牽涉額外的租金及搬遷費。為了節省費用,部份業主會「選擇」於簽定舊有物業的臨時買賣合約後,便簽定新買物業的臨時買賣合約,但求做到「無縫交接」。但原來買賣交易的時序不同,亦會影響其按揭成數,當中亦有需要注意的事項。

較常見的做法是,業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時,會與買家商議好延長成交期至三個月以上,並於期間完成新買物業的交易。這樣,由於有舊有物業的臨時買賣合約在手,新物業的按揭成數可高達8成(樓價1,000萬元或以下)。但要注意,由於舊有物業仍未正式完成交易,入息比率上限相應下調一成,並須通過加3厘壓力測試,因此業主事前要先仔細計算自身供款能力是否能通過入息要求。

如業主有地方暫住,便可選擇出售的物業成交期早於新買物業的成交期,最高可承造9成按揭,但有一些要點務必注意。首先,若選用9成按揭的人士並打算以「免壓力測試」的方式入市,必須等到舊有物業完成交易後,業主再向銀行申請新買物業之按揭。由於要經按揭保險公司再作審批,批核時間將會更長,建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。

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