曹德明：「樓換樓」買賣時序按揭大不同
置業路長，不少人成功踏出「上車」第一步後，下一個目標便是「愈住愈大」，從而萌生「樓換樓」的念頭。「樓換樓」一般分為「先買後賣」及「先賣後買」兩種方法，前者指業主購入新物業後才出售舊有物業；後者則相反，先售出舊有物業，再購入新的物業。
近年新按保計劃推出，提高了按揭保險計劃的樓價上限，樓價800萬元可承造最高9成按揭；樓價1,000萬元或以下可承造最高8成按揭。計劃為換樓客大開方便之門，大大降低了換樓門檻。不過，由於「先買後賣」即有兩個物業在身，新物業的按揭成數只能承造五成，並需要先繳付15%印花稅，待一年內售出舊有物業才退回稅項差額。因此，部份換樓客會選擇「先賣後買」，藉以透過新按保承造高成數按揭，及只需以「第二標準」稅率繳交印花稅。
不過，「先賣後買」期間業主或要另租居所暫住，同時亦需搬家兩次，牽涉額外的租金及搬遷費。為了節省費用，部份業主會「選擇」於簽定舊有物業的臨時買賣合約後，便簽定新買物業的臨時買賣合約，但求做到「無縫交接」。但原來買賣交易的時序不同，亦會影響其按揭成數，當中亦有需要注意的事項。
較常見的做法是，業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時，會與買家商議好延長成交期至三個月以上，並於期間完成新買物業的交易。這樣，由於有舊有物業的臨時買賣合約在手，新物業的按揭成數可高達8成（樓價1,000萬元或以下）。但要注意，由於舊有物業仍未正式完成交易，入息比率上限相應下調一成，並須通過加3厘壓力測試，因此業主事前要先仔細計算自身供款能力是否能通過入息要求。
如業主有地方暫住，便可選擇出售的物業成交期早於新買物業的成交期，最高可承造9成按揭，但有一些要點務必注意。首先，若選用9成按揭的人士並打算以「免壓力測試」的方式入市，必須等到舊有物業完成交易後，業主再向銀行申請新買物業之按揭。由於要經按揭保險公司再作審批，批核時間將會更長，建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。
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