施永青:內地房地產危機如何收科

2021-12-20
施永青
中原集團主席兼總裁
 
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在過去相當長的一段時間裏,內地都是以房地產作為經濟的火車頭,以帶動經濟持續高速增長。這種依賴令內地的房地產長期供應過剩,變成只有交換價值,沒有使用價值。在這種情況下,中央領導人提出「房住不炒」的口號可謂是對症下藥。

問題是這劑藥下得太遲,如果是在十年前下,病就可以在向淺中醫;但現在內地經濟已經習慣了靠地產推動,形成要改變極難的「途徑依賴」狀態,不宜一下子下重藥了。

房地產行業對中國經濟的貢獻,靠近GDP的兩成,佔社會固定投資的五成,承載著全國家庭財富的67%,而地方政府的財政收入更達84%來自房地產方面的收入。這麼高的佔比,全靠有投機資金不斷入市才能支撐得住。一旦真的做到房住不炒,這些佔比都要大幅下降。

這意味著,(i)固定投資活動會大量減少;(ii)GDP可能不升反降;(iii)社會失去再投資能力;(iv)人民失去消費意欲;(v)金融市場危機失控;(vi)經濟進入蕭條期。不知甚麼時候才能恢復元氣?

在這樣的大環境下,「房住不炒」只能有技巧地分階段去落實,不能生硬地劃幾條紅線,就可以一步到位。

現實是像恒大那樣處於高負債的公司,在行內比比皆是。只要房價出現輕微下跌,這些公司的賣樓收益就會比預期中少,令公司沒法履行它的支付責任與債務承諾。行業性的債務危機於是一觸即發。

一旦出現負面的連鎖反應,整個行業的資金鏈都會斷裂,並禍及很多相關的行業與無辜的投資者。數以百萬計買了樓的老百姓可能收不到樓;大量建築商可能因收不到建築費而沒法發工資給農民工;大量買了開發商發行的理財產品的投資者可能會血本無歸;大量供應商與服務提供者都會被拖累。政府若不施以援手,整個社會都會出事。

因此,政府宜及早行動,以免危機一發不可收拾。那麼,政府應做些怎樣的回應呢?

第一,要暫停推出打壓房地產行業的政策,以改善房地產行業的生態環境,讓大部分健康狀態較好的房地產公司可以自行生存下去。

第二,由中央銀行出面,大量買入開發商發行的債券,讓出現債務危機的公司繼續營運下去,可以繼續履行自己的商業責任。

第三,要求原有的債權人接受「剪羊毛」的安排,以減少這些公司的債務負擔。

第四,待摸清這些公司的實際價值後,把央行之前買入的債券中一部分轉為公司股份,一方面減輕公司的負擔;另一方面,可待公司的股價上升時收回政府應有的風險回報。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《AM730》

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