陳海潮:轉手獲利率及賺幅料續偏軟

2022-03-22
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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嚴峻疫情下,樓市難免受災,二手私宅轉手獲利比率及賺幅連月維持低位徘徊,相信最差情況仍待反映,後市將繼續偏軟尋底。綜合土地註冊處資料所得,2022年二月份全港1,735宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共1,655宗,佔比達95.4%,與前月表現持平,徘徊在實施樓市辣招同年的2010年7月後之139個月(逾11年半)低位。每宗私宅轉手平均賺幅按月微升1.5個百分點,報68.0%,惟已連續兩個月低於七成。

如按物業區域劃分,九龍區明顯跑輸,僅錄得92.9%,按月跌1.8個百分點;港島區報94.6%,按月升1.5個百分點;而新界區表現則最理想,以96.7%之數成為獲利成功比率最高的分區,按月亦升0.3個百分點。按物業轉售價格分析,樓價介乎801萬至1,000萬元的中高價樓組別之獲利比率表現最好,錄得97.6%,且按月升1.2個百分點,涉及宗數362宗;此外,601萬至800萬元組別,月內獲利比率達96.2%,雖按月少2個百分點,但仍優於大市並成為獲利比率次高的銀碼組別。

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數據顯示,今年二月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為68%,雖按月略為回升1.5個百分點,但已連續兩個月低於七成,是繼2016年10月以來近5年半的最差表現。二月份,帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為41.7%,按月回落2.1個百分點,共錄724宗;至於帳面錄得虧損者有67宗,佔比按月微降至3.9%,而平手的個案則有13宗,佔比增至0.7%。

此外,環顧上月10個獲利登記最多的屋苑,當中只有一半達到百分百獲利,而每宗平均賺幅則介乎最少的31.4%至最多的122.2%不等。當中宇晴軒成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑,達逾1.22倍。至於上月榜內賺幅最低者為日出康城,平均每宗只賺約31.4%,其次為天晉的46.4%,反映有較多持貨期相對較短的業主沽貨離場。

第五波疫情仍然嚴峻,市場交投稀疏,議價主導權落在買家手中,在買家優勢較明顯下,部分急於沽貨套現的業主只能降低賺幅,部分甚至要割價蝕讓。有見疫情短期內難有明顯改善,已打擊部分行業如餐飲及零售類別,對此類持貨的業主影響尤甚,因此筆者預期三月份二手私宅轉售獲利比率或再下試95%的關口,進一步逼近12年來的低位;至於平均每宗賺幅亦料續處於65%至70%之間的低位反覆徘徊。

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  • 當中以樓價1,001至1,200萬元組別的52%升幅最凌厲,登記量由前月的197宗大增至上月的299宗,反映「財爺Plan」進一步放寬按保的成效立竿見影,吸引買家積極入市此銀碼層物業,刺激買賣佔比增至四月份的8.1%,而五月份首周更進一步增至9.4%。

    陳海潮  2022-05-13