曹德明 : 凶宅雖有價有市 申請按揭要小心

2022-04-22
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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上回提及近日播放的靈異電視劇,講述一棟舊式大廈不斷發生靈異事件。現實中如購入到鬧鬼單位,想必令人十分「閉翳」。筆者今回將解說這類型的物業—「凶宅」以及其按揭申請須知。

凶宅雖為另類物業,一般令人忌諱,但「百貨應百客」,有人避忌則有人喜歡,近年凶宅市場轉手獲利的個案不時出現。以近日一宗凶宅成交個案為例,某大型屋苑一個三房單位,多年前曾發生一宗倫常雙屍命案,業主原本放售1,300萬元,最終以980萬元,以市價七折成交。買家為外區用家,因居住需求,加上價錢相宜,即使知道單位為凶宅仍願意承接。而單位雖然打折放售,但業主於帳面上仍獲利逾四成。由此可見,某些凶宅有價有市,承接力不容忽視。

申請凶宅按揭亦有需要注意的事項。首先,銀行審批凶宅按揭會較為謹慎,甚至有機會拒批其申請。銀行事前會先委託估價行評估物業,每間估價行會根據其內部數據庫,以及透過翻查新聞,從而判斷單位是否為凶宅。如確認為凶宅後,銀行及估價行會了解事件的嚴重程度,並推算單位的價值以及承接能力,從而決定最終估值以及批出的按揭成數。而凶宅在法律上沒有劃一定義,泛指單位內曾發生自殺或兇殺等非自然死亡的個案,各銀行及估價行對凶宅的紀錄及審批結果或有存異。如想避免購入凶宅人士,可向大廈管理處職員或地產代理查詢,根據地產代理監管局《操守守則》,地產代理有責任向買家透露物業是否為凶宅。此外,買家亦可參考網上非官方地產資訊網,初步了解物業是否為凶宅。

凶宅價錢相宜,如地段位置優良以及升值潛力大,亦會成為部分上車或投資客的搶手貨。對於有意入購買凶宅人士,筆者可提供三個小貼士。第一,凶宅市場需求始終較窄,遇上心水單位,建議不妨大膽還價。第二,如單位於近期發生事故,「凶」的程度十分猛,買家就要有心理準備,銀行或會大幅減低其估值、調低可承造按揭成數以及調高按揭息率,最壞情況甚至會絕批其按揭申請。第三,買家可先尋找多間銀行進行初步估價,或尋找大型專業轉介公司幫忙,以便計算以及準備足夠的首期資金。

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