曹德明:探討首季負資產破百宗原因

2022-05-13
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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根據金管局最新數據顯示,今年首季負資產個案錄得104宗,未償還貸款金額為6.1億元,對比去年第四季錄得21宗及1.26億元,宗數及貸款金額按季分別增加近4倍,連升兩個季度。現時經濟不明朗,樓市有高位回落的跡象,未來負資產宗數趨勢如何?

「負資產」指物業資產值低於其貸款值,當樓價有顯著跌幅,使物業的市值低於未償還按揭貸款,就會造成「資不抵債」,並跌入負資產行列。假設A君與B君於一年前各自購入一個800萬元單位。A君承造9成按揭,貸款額為720萬元,1年後剩餘貸款額約為700萬元,但單位估價下跌至690萬元,貸款額大於物業價值,A君物業便成為負資產;而B君則承造6成按揭,貸款額為480萬元, 1年後剩餘貸款額約為470萬元,即使單位估價同樣下跌至690萬元,但由於按揭貸款額仍遠低於物業價值,B君則可避免成為負資產人士。

從上述例子可見,按揭成數愈高,遇上樓價大跌時,所承受負資產的風險亦相對愈高。事實上,現時的負資產個案大多涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而使用這些按揭計劃的人士,所承造之按揭成數亦較高。當樓價下跌時,他們首當其衝地受到影響。

此外,差估署最新公布數字反映,今年首季私人住宅售價指數已連跌兩個季度,相信主要受第五波疫情及首季為傳統樓市淡季的影響,使樓市氣氛變得更為淡靜。加上首季一手發展商延遲推盤部署,二手睇盤及交投亦同樣回落,種種因素底下,使首季負資產個案有所增加。負資產個案雖有上升,但只佔整體住宅按揭貸款宗數的0.05%以下,其佔比仍算是相當少,宗數與2008年「金融海嘯」時的10,949宗,或是2003年「沙士」的105,697宗,更是天淵之別。

未來負資產會否繼續上升?筆者認為本港樓市抗跌能力相對強,即使近年受多種外圍及疫情因素影響,樓價亦只見輕微回調。第二季樓市氣氛開始回暖,一二手交投增多,樓市亦有望重拾上升動力,料未來負資產將逐漸回落。 

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