曹德明:拆解近年按揭「三高」現象

2022-06-17
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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上回筆者分享近期一手市況的置業常態—買家傾向選用「建期」付款,藉以「波叔plan」以高成數按揭上車。其實不只一手市場,筆者根據近年的按揭數據分析買樓人士的借貸趨勢,從中得出買家多出現「高金額」、「高成數」以及「高年期」的「三高」現象。

根據差餉物業估價署數據顯示,2021年全年私人住宅售價指數報392.7點,按年升3%,並創有紀錄以來的年度新高。樓價上升配合「新按保」政策,借貸金額亦隨之上升。金管局最新數字反映,4月平均住宅按揭貸款金額按月增加6萬元至513萬元,創有紀錄以來新高。而「波叔plan」推出後,將推動換樓市場交投,千萬元以上物業交投將有上升空間,料貸款金額或會進一步上升,從而造成「高金額」的現象。

「高成數」現象則可從金管局及香港按揭證券有限公司(按證公司)的數據反映出來。金管局最新數字顯示, 4月住宅按揭比率報58.6%,創自11年半新高。另一方面,從按證公司資料所見,2011至2019年期間的每年新取用按揭保險宗數一直維持1萬宗以下水平,但自2019年10月「林鄭plan」推出後,每年宗數即時急升, 2020年全年宗數按年急增1.24倍至18,554宗,2021年全年宗數按年再增28.5%至23,846宗,並破有紀錄以來新高。雖然今年初本港樓市交投受疫情影響,使按保宗數曾一度回落,但自今年2月「波叔plan」推出後,按保宗數再次回升,當中5月新批出按揭保險宗數及金額均連升三個月,宗數創有紀錄以來次高,金額更創有紀錄以來的新高,相信「高成數」按揭將成置業新趨勢。

然而樓價高企,要通過壓力測試亦不容易,近年借貸人傾向「高年期」,即增加按揭年期以便更易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬及還款年期為20年計算,買家在壓力測試下的最低入息為$57,324;如還款年期增至28年,最低入息則可減至$48,664。金管局最新數字亦顯示4月住宅按揭的平均還款年期為333月(27.75年),為有紀錄以來最高位。

雖然「三高」助買家更易置業,但要留意「走盞位」亦會較少,如遇上估價不足或銀行批核條款有落差,買家隨時要補錢上會。因此,建議有意置業人士凡事留一手,避免借得太盡,同時亦應預留多一些備用資金作日後緩衝。

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