施永青:香港樓市正掉頭回落嗎?

2022-09-05
施永青
中原集團主席兼總裁
 
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據差餉物業估價署最新公布的樓價指數,7月份報376.1,按月下跌了1.65%,屬5個月以來的最大跌幅,而且已接連跌了兩個月,亦是自2020年2月錄得373.4後的近兩年半低位。若是單看今年首7個月,樓價的跌幅其實不大,只跌了4.5%。不過,若是看每周公布的中原城市領先指數,樓價的跌勢正在加劇:估計在今年餘下的日子裏,樓價的跌幅大可比上半年多,全年本港樓價的跌幅有機會超過10%。

有人預期,本港樓市的跌勢已經形成,往後只會拾級而下,可能要幾年後才有機會復甦。這個預期並非沒有根據,事實上近期市面出現的消息,無論是地緣政治的,宏觀經濟的,金融市場的,還是房地產市場自身的,都是利淡的消息。因此,預期本港樓價已掉頭回落,可說是順理成章。

從地緣政治來看,美國正冒險打台灣牌,把台灣海峽的形勢弄得很緊張,隨時有機會擦槍走火。台海一旦爆發戰爭,香港很難不受波及。地產是不動產,所以對這類政治性的衝擊可謂避無可避。

從宏觀經濟的角度來看,去全球化的負面因素正在出現,加上疫情對正常生產的破壞,全球經濟正在開始下行,進入衰退看來已無可避免。香港經濟是外向型的,無法不受這種大環境影響。

另一方面,美國聯儲局正不惜代價,也要加息以把通脹壓下來,港元兌美元有聯繫滙率,香港最終都得追隨美國加息。而加息一定會削弱港人的供樓能力,拖累樓價。

此外,香港近年的移民情況嚴重,不斷有人離開香港,他們原有的居所就可以供其他人居住。這對香港房屋供不應求的情況應有紓緩作用。

這種情況已促使地產發展商在開新盤時,採取求量棄價的策略。新盤願意率先減價,對二手市場一定有搶客作用,近期樓價指數跌勢加劇,與此有密切的關係。

如是導致市場上看淡樓市的想法,已成了市場的主流意見。不過,看淡樓市的意見,已在市場上出現多時,導致香港的市場上只餘用家在支撐場面,投資與投機的因素都不太嚴重。用家的需求是剛性的,不容易受投資因素所左右,此之所以,我預期今次樓市的掉頭回落跌勢不會太急;引發的負面連鎖反應亦不會太嚴重。

再者,中國過去一直堅守逆周期的宏觀調控策略,之前美國QE的時候,中國一直沒有跟隨,所以手上持有較多的籌碼,可以在今後進一步減息降準,這對中國的宏觀經濟會有一定的刺激作用,並可同時帶動香港的經濟。

此外,新冠疫情已常態化,對經濟活動的影響一定會愈來愈小,香港應該很快就可以在今年內對外通關,屆時經濟就有機會復甦,而樓市亦可以重展活力。所以我不贊成把後市看得太悲觀,在任何情況下,市場都會有或然性。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

文章原刊於《AM730》

 

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  • 最近大家看到地價及物業價格下調,必然心裡一沉。要說多年來香港地價及物業價格累積了不少升幅,好景時大家happy,現時全球經濟前景不明朗,通脹升溫,市場捱高息,本地地價及樓價回調在所難免,因此亦無需悲觀,要捱是全世界一起捱過去。

    盧展豪  2022-11-16