施永青：香港樓市正掉頭回落嗎？

 

據差餉物業估價署最新公布的樓價指數，7月份報376.1，按月下跌了1.65%，屬5個月以來的最大跌幅，而且已接連跌了兩個月，亦是自2020年2月錄得373.4後的近兩年半低位。若是單看今年首7個月，樓價的跌幅其實不大，只跌了4.5%。不過，若是看每周公布的中原城市領先指數，樓價的跌勢正在加劇：估計在今年餘下的日子裏，樓價的跌幅大可比上半年多，全年本港樓價的跌幅有機會超過10%。

有人預期，本港樓市的跌勢已經形成，往後只會拾級而下，可能要幾年後才有機會復甦。這個預期並非沒有根據，事實上近期市面出現的消息，無論是地緣政治的，宏觀經濟的，金融市場的，還是房地產市場自身的，都是利淡的消息。因此，預期本港樓價已掉頭回落，可說是順理成章。

從地緣政治來看，美國正冒險打台灣牌，把台灣海峽的形勢弄得很緊張，隨時有機會擦槍走火。台海一旦爆發戰爭，香港很難不受波及。地產是不動產，所以對這類政治性的衝擊可謂避無可避。

從宏觀經濟的角度來看，去全球化的負面因素正在出現，加上疫情對正常生產的破壞，全球經濟正在開始下行，進入衰退看來已無可避免。香港經濟是外向型的，無法不受這種大環境影響。

另一方面，美國聯儲局正不惜代價，也要加息以把通脹壓下來，港元兌美元有聯繫滙率，香港最終都得追隨美國加息。而加息一定會削弱港人的供樓能力，拖累樓價。

此外，香港近年的移民情況嚴重，不斷有人離開香港，他們原有的居所就可以供其他人居住。這對香港房屋供不應求的情況應有紓緩作用。

這種情況已促使地產發展商在開新盤時，採取求量棄價的策略。新盤願意率先減價，對二手市場一定有搶客作用，近期樓價指數跌勢加劇，與此有密切的關係。

如是導致市場上看淡樓市的想法，已成了市場的主流意見。不過，看淡樓市的意見，已在市場上出現多時，導致香港的市場上只餘用家在支撐場面，投資與投機的因素都不太嚴重。用家的需求是剛性的，不容易受投資因素所左右，此之所以，我預期今次樓市的掉頭回落跌勢不會太急；引發的負面連鎖反應亦不會太嚴重。

再者，中國過去一直堅守逆周期的宏觀調控策略，之前美國QE的時候，中國一直沒有跟隨，所以手上持有較多的籌碼，可以在今後進一步減息降準，這對中國的宏觀經濟會有一定的刺激作用，並可同時帶動香港的經濟。

此外，新冠疫情已常態化，對經濟活動的影響一定會愈來愈小，香港應該很快就可以在今年內對外通關，屆時經濟就有機會復甦，而樓市亦可以重展活力。所以我不贊成把後市看得太悲觀，在任何情況下，市場都會有或然性。

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文章原刊於《AM730》