施永青:香港樓價跌勢加劇 政府不可掉以輕心

2022-11-14
施永青
中原集團主席兼總裁
 
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上周五公布的中原城市領先指數報164.91點,是近五年新低,重返2017年水平;單是今年頭10個月,樓價已跌了逾11%。對那些做了九成按揭的小業主而言,若果是摸頂買入的話,已有機會變成負資產。

據前線的經紀人員反映,近日市況相當惡劣,買家要麼不還價,一還就還低15%至20%,而且買賣非常飄忽,到業主肯讓步時,他們可能又「縮沙」。所以前線的經紀人預期,今年中原領先指數,很可能要跌15%。

這個預測並不離譜,因為單是上周跌幅就接近2%。現在距離年尾還有8周,若每周跌0.5%,餘下來的日子就可以跌4%,令全年跌幅超過15%。這是年初的時候,大部分分析員估計不到的。

樓市沒這麼快找到支持位

幸好,本地銀行對樓市仍然取態積極,想做按揭的買家,甚少會遇到銀行估價不足的情況。銀行為了爭取更多按揭生意,甚至不惜出動現金回贈作吸引。

上周,股票市場大幅反彈,重返萬六點以上,原因是盛傳內地會逐步放寬防疫措施,對經濟應有利好作用。不過,剛過去的周末,樓市無論是一手還是二手,都非常淡靜,對好消息完全無動於衷。

這也難怪,因為股市已跌了兩年多,跌幅超過五成;而樓市卻是今年才開始跌,而跌幅亦只有一成多一點。樓市應沒有這麼快就找到支持位。

上次財爺在評論本港樓市時,仍覺得樓價的跌幅溫和,跌勢不急,毋須太過擔心,但近期樓市跌勢已明顯加劇,政府不應掉以輕心。因為樓市的跌勢一旦形成,就有自我完成的傾向。樓價愈是下跌,資金就愈不敢流入,欠缺資金流入,賣方就只好削價求售,令樓價進一步回落,形成惡性循環。

樓價下跌令有樓家庭財富蒸發

我個人擔心,這種惡性循環正在形成,政府宜趁這種趨勢未鞏固之前,設法阻止它形成。方法可以是先撤辣,如果效果不彰的話,可考慮恢復投資移民。那就既可以補人口,又可以補資金。

政府官員或會擔心,一旦這樣做的話,可能導致樓價再度上升,令港人更難置業,官員勢必受到千夫所指。不過,出現這種情況的機率微之又微。作為政治問責的官員,在做決策時,是不能一點風險也不願意冒的。

香港有一半左右的家庭已擁有物業,如果樓價持續下跌,這批有樓家庭的財富就會大量蒸發,影響整個社會的消費能力與投資能力,甚至可能引來通縮,對社會的傷害可以很大。

至於另一半未擁有物業的人,大都不是私人市場的買家;他們需要的是更多的資助房屋,而非私樓的價格下跌。兩者孰輕孰重,問責官員應懂得取捨。

 

文章原刊於《AM730》。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 

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