陳海潮:樓市量價跌 動工步伐亦轉慢

2022-11-16
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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房屋局上月底公布最新一手私樓潛在供應數字,未來三至四年為9.5萬伙,按季有所減少。筆者審視當中數字,減少的其中一大原因是建築中的單位數量大減4,000個,由次季的7.7萬個,減至第3季只有7.3萬個,而扣除了已預售的1萬個,實際樓花單位有6.3萬個。未來如果已批出土地上可隨時動工的單位數量沒有大變化,而發展商又依然放慢建築步伐,不排除第4季時,潛在供應數字有機會進一步回落至9.3萬個的水平。

近期樓市走下坡,需求減弱,不少人都問筆者,那麼目前是否可能不再是供不應求?暫時來說,供應算是足夠,因為在樓市辣招制肘下,市場上只有用家及長線、有實力的投資者,已沒有短線入市者及炒家存在,加上近幾年社會運動及疫情接連夾擊,少了很大部分內地及海外買家入市,所以暫時所見,目前的潛在供應,在樓價仍然相對高企之下,對於有能力入市那一批來說,足以應付。當然,較低收入的基層住屋需求仍然熾熱,但屬不同市場,那亦是另一個政府需要考量的問題。

跌市之下,大家都比較觀望,入市意欲較低,因為市場充斥較多負面因素,包括疫情未散、經濟前景未明朗、息口持續趨升、股市連番大跌等等,本地樓價繼第三季急跌了5%後,估計第四季至少會再跌3%,全年恐怕要跌11%左右。之後能否止跌,仍要視乎疫情演變、全面通關進度,及息口上升之勢會否放緩。

此外,市場亦關注現樓貨尾上升的問題。第3季已落成而仍未售出單位有1.5萬個,按季增加1,000個,上升原因相信與疫情有很大關係。例如今年首季,因為疫情嚴峻,在限聚措施下,新盤難以推售,令貨尾大量積壓,而之後美國不斷加息,香港跟隨加息壓力大增,整體樓市走下坡,發展商在這時推盤難度大了,不只貨尾要減價,連全新盤推出首批開價都十分克制,甚至要比同區二手樓價有折讓,才可吸引買家注目。

另一方面,今年首3季施工量偏少,包括大型土地供應陸續減少,加上疫情關係,無論發展商在建築過程的招聘工人及訂購材料均有難度;而政府審批進度亦一度受疫情在家工作等原因所拖慢,故出現連鎖反應,導致首3季施工量大減。

另邊廂,落成量因有對上一年的滯後數字帶到今年首季之中,故今年首季有多達8,100個單位落成,推高了全年的數字,當中一部分算是「食老本」,亦解釋了為何今年至今出現施工少、落成多的狀況。

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    盧展豪  2022-11-16