陳海潮:准買證出籠 二手居屋候低吸

2022-11-25
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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本港銀行今年已累積加息0.375厘,有上車客擔心息口持續趨升,供樓負擔或會超出預算,入市態度極之審慎,二手居屋交投隨整體大市連月受挫。根據土地註冊處最新數據顯示,十月份全港錄得332宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場),較九月的364宗按月減少9%,連續兩月錄得下跌;至於期內成交總值錄約15.80億元,較前月的17.63億元,按月同步下滑10%。

售價方面,十月份二手居屋平均每宗售價約475.8萬元,按月下跌1.8%,創近45月新低,價錢重返2019年初水平,顯示加息、通關進程滯後等因素令市民入市信心下降,業主叫價軟化後才開始出現承接。然而,上月的登記之中仍不乏有矚目成交個案,當中以柴灣康翠臺5座高層F室的登記金額最高,單位實用面積757平方呎,以863萬元成交,平均實用呎價約11,400元。

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按樓價作分析,上月有4個價格組別交投量向下,其中跌幅最大的是價值200萬至300萬元以下的細價組別,成交宗數按月減半至僅7宗登記;至於登記量最活躍的400萬至500萬元以內組別則錄132宗,按月逆市增加12%。

如以地區劃分,港島區期內跌幅最為明顯,由前月38宗銳減29%至十月份只有27宗二手居屋登記;而新界區錄得201宗買賣,按月減少12%;至於九龍區則微升7%,錄104宗買賣。

再按屋苑細分,十月份天水圍屏欣苑錄8宗買賣,按月大增7倍,而成交總值亦同步飆升近6.7倍至3,857.85萬元。至於鑽石山龍蟠苑則以11宗買賣成為十大熱門居屋榜中交投量最活躍的屋苑。

新居屋已於上周二開始陸續進行揀樓環節,同時4,500份「白居二准買證」亦同步開始派發予合資格中籤人士,預期準買家正等候低價吸納時機,後市可望帶旺資助房屋交投氣氛。不過,美國通脹尚未回落至較低水平,相信美國聯儲局仍會採取加息壓抑通脹,本港利率趨升壓力未能充分得到緩解;再者,本港樓價走勢持續下行,未有明顯利好消息出台之前,短期內市民對本港樓市信心相對薄弱,因此筆者預計十一月份二手居屋買賣持續放緩,於300宗水平邊緣徘徊。

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  • 如申請者去買一些較新的屋苑如天水圍屏欣苑,可以做到9成按揭及25年還款期的按揭,但是如果你同樣以白居二方式去買屯門翠寧花園,因為樓齡已經過了30年,超出政府的擔保期,所以準買家很大機會在銀行只能借到6成按揭左右。

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