黃詠欣：高成數按揭出租陷阱 及早轉按免犯法
近日有一單按揭新聞，於不同討論區引起激烈討論，事緣有業主訛稱單位屬自住物業，詐騙銀行及按保公司批出高成數按揭(80%按揭)貸款約490萬元，因而被判監16個月，另充公約107萬犯罪得益。其實過去已有相類近的案件，只是這次的充公金額高，令關注度更高，我們亦接到不少有關高成數按揭出租疑問，最多人忽略的是單位曾經自住一段時間，但之後因子女讀書或工作地點轉換而把單位轉作出租，雖未有向銀行申報，但不少業主認為單位已升值，未還供款已低於物業市值的50%，這情況下是否便不算是高成數按揭出租，不會犯法呢？
其實，根據現時金管局及按保公司規定，出租物業是不允許以按揭保險計劃承造按揭。也即是說，若想出租物業，首先要確保物業沒有承造高成數按揭。即使買入物業時的初衷確實是自住，因家庭變化等因素而把原先報稱自住的物業出租，如被按揭保險公司或承造按揭的銀行發現，銀行是有權因業主未有遵從按揭合約及按保公司契約而「call loan」，不單要即時清還餘下的按揭貸款及更可能被強制性加徵保費。
同時，由於銀行及按保公司會不定時發信調查，甚至要求業主簽署自住聲明及要提供水電煤證明，如胡亂作答，或是以過去網上流傳的做法，出租時要求租客保留一份水費單等，作為自己證明用途，或有機會因虛假聲明或詐騙等罪名而負上刑責。
如果希望把高成數按揭單位出租的話，最簡單的處理方法是先「甩走」按揭保險，轉按至5成或以下按揭，這方法最大的好處是可以合法出租外，還可以賺取銀行轉按現金回贈，算是一舉兩得。
不過，亦經常會有業主認為原有的按揭鎖息上限是較現時息率優惠，又未有套現打算的話，不想轉按。這情況是否可向銀行申報有意把位改作出租用途，計算物業貸款餘額與符合出租門檻的50%按揭金額之間的差額，補回差額後再出租呢？答案是可以的，但要注意，這類個案多數是因為單位已升值，轉按時用最新市值計算，未還貸款額低於最新市值的50%。可是如不轉按的話，部分銀行及按保公司是會以貸款當年的物業售價，去計算按揭成數的50%，例如買入價是600萬，當時做了80%按揭，連同加借按揭保費，貸款額約490萬元，供款5年，未還貸款額約435萬元，即使假設現時物業市值已升至900萬元，以新市值計算下，貸款金額少於市值50%，表面上符合出租條件，但如果不是轉按，而是於原按揭下希望取消按保出租，銀行的計算方法，是會以當年買入價600萬去計算50%按揭，即這例子中的業主，要補回約135萬元才可以出租。
不同銀行的審批及計算方法有差異，建議在把單位由自住改作出租前，先要注意是否有申請按揭保險，先計算清楚轉按或是單純原銀行甩按保的資金成本差異。當然亦可找專業人士協助分析計算不同做法的風險成本，以更快選出最有利的方案。
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