陳海潮:交投回升有賴專才生力軍

2023-11-27
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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10月25日樓市減辣後,刺激作用未及預期中理想,當中周末的十大屋苑成交表現依然反覆。筆者月中接受一家電視台的直播訪問時便被問到,在11月份的第二個周末,十大屋苑兩天合共只錄得4宗成交,回落幅度何解如此巨大?筆者引用自今年第二季起的數據來解釋,由4月至今,十大屋苑按周交投都處於單位數字至超低雙位數字之間徘徊,期間最少時只有2宗,最多時也只得12宗,因此在超低基數下,經常都會出現幾成甚至倍數式的升跌幅,絕不足為奇。

不過,可看到的是,自減辣後緊接的兩周,十大屋苑周末成交出現連升及重上雙位數的情況,而剛巧上兩周因再有大型新盤低價出擊,所以二手市場再度受壓。筆者認為,減辣效應將會陸續反映出來,估計到年底前,十大屋苑大趨勢會是反覆向好的,逐漸重上雙位數字的交投。

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近期二手交投仍顯疲弱,除與多個新盤推出有關外,市場亦有不少負面因素未除,首先息口高企不下,供樓負擔明顯增加,尤其新造按揭更為吃力;其次股市反覆向下尋底,連帶經濟復甦動力受限,影響整體市場氣氛;第三,國際評級構構及一些外資行均唱淡樓市,預期樓價續跌;再者近期接連有2幅住宅地流標,也影響市場參與者的信心及入市動力。

也許讀者目前最關心的問題是:樓市成交量最快何時可以回升?交投要由現水平回升多少才對樓價有支持作用?無疑,近期利淡樓市的因素仍揮之不去,市場需要較多時間去印證減辣的威力,亦需時等待購買力出現。筆者認為,當大家熟悉了減辣後的新操作,並接受息口將在一段時間內維持高企,而調整及計算清楚自己的資產配置及財力後,就會有越來越多之前暫緩的購買力重投市場,希望11月下半月交投將越來越多。倘若12月中本年度美國最後一次議息繼續維持不加息,相信息口可望見頂,屆時準買家入市會更積極;當二手交投重上2,500至3,000宗或以上的水平時,多了買家重投市場,屆時對樓價亦有支持作用。

說到底,今次減辣的一大亮點是透過專才計劃在港首次置業者可以「先免後徵」的方式入市,這批專才定必成為未來市場的重要購買力。因為海外專才屬於新增人口,有迫切的住屋需求,過往礙於辣稅,很多選擇租樓,但減辣後基本與本地人首置的低稅率無疑,絕對有助刺激專才入市置業的決定。此外,近兩年樓價從高位已回落約兩成,料可吸引一批專才趁低吸納。根據港府發放的數字,已有逾7萬獲批的專才已抵港,當中只要有15%決定入市置業,已可吸納1.05萬個單位,已相當於今年全年的一手私宅的買賣登記量,可想而知未來這個板塊的潛在爆發力有多大!


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