《專題‧地從何來(一)》樓價係咁升 建屋量大落後 新地何來?

2017-05-29
   
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樓價指數連續14周破頂。(大公報資料圖片)

土地房屋不足一直是本港一大難題,雖然政府提出了不同的方法,如檢討和改劃土地用途、增加發展密度、開拓新發展區等,從短、中、長期增加土地供應,但效力似乎遠遠不夠。香港的核心問題仍然在於「缺地」,但地從何來?

樓價升唔停 小市民點負擔? 

鴨脷洲利南道住宅地在2月以168.8億元批出,成為政府賣地史上最貴地皮,社會仍「驚魂未定」,中環美利道商業地皮已經在日前取而代之,以232.8億元成為「新地王」。「新地王」頻頻出現,除了地利位置吸引外,市場供應長期不足亦是主要原因。 

雖然政府近年頻頻出招,多次以「辣招」增加印花稅,企圖壓抑樓價,不過似乎成效有限。回顧過去一年的的樓價,全港平均呎價,由去年4月的9732元,上升到今年4月的11376元,累計升幅高達1成7,遠高於4.3%通脹率。以屯門新屯門中心為例,該屋苑的2座低層B室,實用面積462方呎,匯豐對該單位最新估價達428萬元,較去年底升幅達14.7%。同時400萬元以下的「上車盤」似乎絕跡,一度被視為「上車天堂」的天水圍嘉湖山莊及新屯門中心,最低估價都升破400萬元。 

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美國顧問公司Demographia 的《全球樓價負擔能力調查》指出,香港樓價中位數為542.2萬元,連續7年蟬聯「全球最難負擔城市」,樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)是18.1倍,以本地家庭年入息中位數計算,一般小家庭即使「不吃不喝」,亦要儲18年才能置業,比排名第2的悉尼的12.2倍高出許多。 

公私營房屋落成未達標  點追? 

政府原計劃10年單位供應目標46萬伙,公私營六四比,即公屋28萬伙、私樓18萬伙。不過在過去5年,公屋落成量6萬2千個單位、私樓建成量6萬個單位,總共只有12萬3千個新單位。 

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將公私營房屋比較,就更明顯,放眼2017至2021年未來5年,預計只有約10萬個出租公屋及資助出售房屋單位落成,與政府早前訂下的房屋供應目標,即五年間共興建14萬個公營房屋單位,落差超過三成。更甚的是,根據運輸及房屋局的最新數字,即使現時所有覓得的土地能如期順利推出,亦只能提供23萬6千個公營房屋單位,與十年供應目標落差近4萬4千個單位。故此,中期房屋供應實在不容樂觀。 

除了要住,所有人都會希望「住好啲」,現時香港的人均居住面積只有179平方呎,如果要將人均居住面積提升到270平方呎,與新加坡現時水平相若,參考《香港2030+》諮詢文件中的平均地積比率,建造126萬個單位需近3千公頃的住宅用地,再加上各種交通、休憩等配套,團結香港基金會就估算,相關配套用地的需求達6,375公頃。換言之,香港未來30年總共需要超過9,000公頃的土地,較政府估算的4,800公頃(其中約1,700公頃為房屋用地),多近一倍! 

面對土地嚴重短缺,政府實在需要覓地起屋,但地從何來?除了重建、發展新區之外,社會是否需要考慮其他大型土地開發計劃,例如大型填海工程或發展郊野公園?這個問題值得政府和社會好好思考和研究。 

 

延伸閱讀:《專題‧地從何來(二)》香港係咪仲有好多地?
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