廖美香:如何令更多人置業安居?

2018-01-02
廖美香
團結香港基金執行總編輯
 
AAA

public1.jpg

84歲的柳姐於2017年特別難忘,去年12月她以82萬元買下入住的黃大仙300多方呎公屋單位,相對於市區約400萬元的市價,超平購入自住單位,安享晚年,能不喜上眉梢,快樂過新年?

公屋居民自置居所劇增,2016年已有2100宗成交,2017年上半年便有1500宗,反映「租置計劃」相當活躍;當中原因是去年10月加強執行富戶政策,只要公屋戶每年入息限額超出五倍,或資產淨值超出限額100倍,或在香港擁有物業,便要於一年內遷離單位。

至去年底,私樓價格依然向上,公屋居民買私樓可說遙不可及,若能購入自住居所已覺僥倖,不必害怕成為富戶而被迫遷。

有專責辦理「租置計劃」的律師稱,去年底公屋居民自購居所持續增加,預料排期至今年三四月才可領得官方證明文件。

出售公屋滿足置業需求

柳姐自言是幸運兒,因她居住的單位是全港39條政府指定實施「租置計劃」的公共屋邨。該39條屋邨共有18.4萬住戶,約13.5萬戶已購入,享受低至市價二三折優惠價買入,被視為基層市民的買樓恩物。

截至2017年3月,近5萬個租置單位尚未售出,絕大部分的折後價格低於100萬元,當中觀塘翠屏邨、屯門山景邨的微小戶100多平方呎單位,甚至低至10多萬元便可購得。

一些並非列入該39條屋邨的公屋住戶則大喊不公,一是無法享受低價買樓,一旦成為富戶便會被迫遷。這些租住資助房屋單位的人,如果想自置物業或會關注「綠置居」。

全港首個「綠置居」屋苑新蒲崗景泰苑於去年6月入伙,857名景泰苑業主中,只有98名屬於公屋富戶,佔比僅11.4%,即是逾八成由非富戶的公屋人士購入。

根據計劃該批約800名業主的公屋租戶,須交回公屋單位,反映公屋住戶雖不是富戶,但其買樓意慾強烈,不惜交還公屋單位予政府,也要自置物業,擁有自己資產。

綠置居模式有待改良

為滿足居民自置物業的需求,政府於1998年展開「租置計劃」,至2005/06年停止,只限售前述的39條屋邨單位。現行「綠置居」(景泰苑)是按市價六折出售,面積由192至494平方呎,折後每平方呎為5658元,售價介乎94萬至298萬元,比購買公屋的門檻高很多。如果政府重推公屋出售,擴大到更多屋邨可以先租後置,將令更多居民安居樂業。香港公屋聯會和關注資助出售房屋權益大聯盟等民間團體對此均予贊成。

再說,購入「綠置居」人士須作四成補地價才擁有完整業權,未來樓市一旦持續上升,則要追上私樓價格,補足地價,始成為「真業主」。團結香港基金認為,這種追趕市場的補地價做法,妨礙市場流轉,應予放寬。基金會建議,補價金額應「鎖定」於入住時的水平。舉例說,資助房屋住戶於最初入住時,單位市價為300萬元,之後市況反覆向上,經歷多年即使高至600萬元,補價仍鎖定於入住時的水平(300萬元),以使住戶具足夠財力補價。

截至2017年3月統計,13.5萬個租置計劃的住戶,只有1.5%已補地價,即是說,98.5%業主未擁有完整業權,尚未享有過去10多年港樓上升的成果。正是由於港樓價格上升,補地價水漲船高,居民收入跟不上樓價升幅,變成無法補價;如果政策鎖定為當初入住時(10多年前),補價成本較低,則能鼓勵補價,居民於沽售所購公屋時可取回較貼近私樓資金,由此可以激活市場流轉,讓公屋居民步上私樓置業階梯,而不只是停滯於公共屋邨裏居住。

讓基層分享經濟繁榮成果

由林鄭月娥領導的新政府,以「綠置居」為恒常化,使滿足市民置業的願望是好事,但可以做得更好。實踐基金會主張的「補貼置業計劃」,可創造多方共贏:一、減少公屋住戶因補價問題而無法遷離自置單位,繼而可自由遷徙至本港各區,居住面積大小也可隨意而行;

二、樓價上升,不只是私樓專美,基層可獲分享經濟繁榮成果,來自基層怨氣也會減低;

三、資助房屋流轉,可增加市場選擇,打破公屋與私樓市場現行的割裂,變成可以銜接;

四、對於廣大市民,因公屋釋放潛在價值,政府可獲更多資源投放於其他急切的社會開支。

總的來說,「補貼置業計劃」,公營房屋可租可買,單位以建築成本定價,以優惠價讓公屋居民「上車」;並放寬金額「鎖定」在入住時水平;該建議對住戶、市民大眾及房屋市場都能帶來裨益。

踏進新一年,本港76萬個公屋家庭中,像柳姐願望要自購公屋的居民多不勝數,我們何不採取多贏的租置公屋方案?

 

文章原刊於《信報》1月2日,獲作者授權轉載。

延伸閱讀