朱浩霆:善用私人農地儲備 推行公私合營模式

2018-04-21
朱浩霆
Roundtable Education 成員
 
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由於香港農業幾近式微,農地已無用武之地。不少發展商積蓄荒廢農地,目的在於等候轉換土地用途審批通過,以發展私人住宅。為增加土地供應,不少人建議政府大舉收回發展商手中大片且集中的私人農地儲備,以作興建公營房屋。筆者非常認同應該活用農地儲備,但與其強制收回土地,不如推行公私合作發展模式,反而能對社會帶來更大好處。 

收回農地反變相鼓勵囤地 

現時政府要強制收回發展商手中的私人農地儲備,只能動用《土地收回條例》,條例指出只要行政長官和行政會議同意,便可收回任何土地作「公共用途」,而業權人可獲得合理賠償。根據過往經驗,興建資助房屋、基建、社區設施,如老人院和學校均當作「公共用途」。理論上,這條條例猶如一把「尚方寶劍」,因此政府久久不動用,就惹來不少政黨組織都批評政府官商勾結。 

事實上,政府並非怯於發展商的聲勢而不想動用,而是運用該條例所帶來的成本亦算不菲。根據現時地政總署公佈的「收回土地特惠補償率」,新界農地會按區域分「四級制」賠償。如果土地屬於新市鎮發展區或者受全港性基建工程影響,就會以甲級賠償計算,每呎為1,124元。如《土地收回條例》收地建公營房屋,則該地會以甲級地價賠償。賠償金額相比發展商購入農地時的價格高出五六倍。按現時標準賠償率,如果要收回發展商手中不少於一千多公頃既農地,則需耗費一千二百幾億賠償金,當中仍未計算損失高達三四千億的補地價收入。當政府收地變得有利可圖,發展商無需承受太大風險,便將公帑袋袋平安,自然更積極購入並囤積農地。 

政府應積極考慮公私合營 

尋找土地興建公營房屋是政府的職責,絕對責無旁貸。然而高成本的強制收地是否唯一選項?歷史悠久的公私合營理念或更有效解決問題。公私合作發展早有先例,沙田及天水圍等新市鎮發展皆循此途。以沙田為例,當初就是由四間發展商聯手進行填海及建造工程,最後七成的土地興建公共房屋和基建,其餘分予發展商興建大型私人屋苑。政府可以此模式,在發展現有農地時提供基礎建設以作吸引發展商合作的誘因,並協定獲得一定比例的公營房屋供應。相此強制收地,在公私合營下,政府投入的成本大幅下降。 

關鍵是,政府能否制定出一套公開透明的公私營合作模式,明確指出雙方權限及訂出監察機制,避免私人機構藉機謀取私利。 

地產建設商會過去也曾提出以公私營合作模式發展農地,認為可以令發展商縮短開發時間,同時可增加公營房屋供應。 

的確現時有不少發展商是持有農地,但照目前而言,發展農地需時可長達十多年。港人對公私合營模式,不應持「仇富」心態看待,認為發展商支持的方案就必然「包藏禍心」。政府牽頭作公私營合作開發,的確可大規模發展農地儲備。此舉不但能解決短期的土地荒,又可提供價錢較便宜的單位,讓市民盡快上樓。 

方案優點甚多,故絕對是有推行的價值。但另一方面,政府推行時也應以公開透明為原則成立專責審批委員會,任命非政府或發展商背景之獨立人士為委員,例如學術界代表,以提升公眾對公私合營發展模式的信心。 

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

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  • 如果政府真的急市民所急,就應以公眾利益為由,用「土地收回條例」,賠足錢補償地主的經濟損失。

    高達  2019-12-24