政策‧正察:香港土地規劃不足的後果:「住得細」、「造得少」、「估得低」

2018-04-26
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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團結香港基金高級研究員葉文祺 研究員潘灝儀

「土地供應專責小組」於4月26日展開為期5個月的公眾諮詢,討論多項短中長期的土地供應措施。諮詢結果對日後的土地發展規劃有深遠的影響,因此我們必須先對過去規劃的不足有清晰的了解,以免重蹈昔日的覆轍。團結香港基金近日就發表最新一份土地與房屋政策倡議報告,報告題為《土地規劃的不足:住得細丶造得少丶估得低》剖析了香港土地發展的三大困局,如何使港人的居住環境變得惡劣及窒礙香港的長遠經濟發展。

土地房屋問題三大困局

困局一,住得細:儘管現時樓價越升越高,但單位卻越縮越小。如今香港人的平均居住面積為170平方呎,比深圳的300平方呎丶新加坡的270平方呎丶東京的210平方呎還小,實在情何以堪。表1為近年新落成私人住宅的平均單位面積。撇開2009年來看,過去7 年新落成單位的平均面積越來越細,而且我們預計此趨勢將在未來5年持續。具體來說,2018 至2022 年落成的私人住宅的平均單位面積預計為681 平方呎,比前10 年的833 平方呎小18%。故此,港人的生活質素勢將繼續下降。

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困局二,造得少:香港過去10多年來停止開發新土地,致令可供發展的地皮買少見少。於是,土地改劃成了主要的土地供應來源。如表2所見,土地改劃是未來4年落成的公營房屋單位的主要土地來源,共提供71%的單位。但由於改劃前期工作繁多複雜,需時較長,更須經過公眾諮詢,致令不少項目出現多番延誤。

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困局三,估得低:如今香港的人口密度已經高達每平方公里 27,400 人,與印度孟買相若。以香港的經濟成就,港人居住環境之擠迫實在是匪夷所思。遺憾的是,政府於去年的「香港2030+」諮詢中對香港未來的土地需求估算仍然是過份保守,沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。基金會估計香港未來30年將需要新增超過9,000公頃土地(約等於三個沙田新市鎮的面積),遠遠高於政府於「香港2030+」估算的4,800公頃。

政府過去規劃不周,停止造地是問題根源

我們認為,香港現時面對的困境其實都是源於過去10多年來停止開發新土地,致令可供發展的「熟地」買少見少。於1995年至2005年,香港已發展土地的面積共增加了6,000公頃,然而,2005年至2015年卻只有400公頃。事實上,香港的土地開發與新市鎮發展密不可分;在70年代,建立了荃灣及沙田等6個新市鎮,80年代則有天水圍及將軍澳等第二代新市鎮;但在90年代的東涌新市鎮後,自2000年起便再沒有新的新市鎮落成。

我們認為,任何在現有已發展土地上發展的方案都只會增加人口密度,使市民「住得更迫」。如果要改善香港人的生活質素,使大家「住鬆一些」,便必需要尋求新的土地供應。事實上,過去發展新市鎮便是依賴大規模填海,提供大片平整、優質的土地。我們相信最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。

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