李建毅:樓爆在即,全因加息?

2018-05-02
李建毅
90後初創者
 
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「港元最近不斷觸及弱方兌換水平,金管局多次買入港元,累計已超過五百億港元。」

最近於電視、新聞、報紙不斷提及弱方兌換水平,可能大家未必知道何謂弱方兌換水平,而弱方兌換水平又如何影響利息及後市。在此先簡述一下:

兌換水平起源於聯繫滙率制度,1983年實施,2005年設雙邊兌換保證。強弱兌換保證分別是 7.75 及 7.85。而金管局為了維持聯繫滙率穩定,會於觸及強弱兌換時分別買入或沽出港元,以使兌換率不超出 7.75 至 7.85 範圍。

以往港元大部份時間偏強,匯率約 7.7。惟隨着美國聯儲局加息,港美息差拉闊,為港元流向美元提供更大誘因,套息交易增加,從而令港元滙率轉弱。

息口短期內不會增加

以現時為例,因弱方兌換水平出現,金管局買入港元,沽出美元。此舉動會令港元基礎減少,使金融機構需要提高息率以吸納新的資金。因此市場傳出香港將會上調息率,而確切理據便是銀行帶頭取消首年1.68%的定息按揭計劃,然而現時銀行體系結餘仍有近二千億元,仍然處於「水浸」狀態,似乎無須以加息去吸納資金。

市場預料如銀行體系總結餘降至一千億港元左右,方會對香港銀行同業拆息帶來有意義的影響,令港息與美息匯合。而於開首所見,金管局只買入了約六百億的港元,離突破銀行體系的千億結餘還有段距離,所以息口短期內並不會增加。

縱加息對貸款人衝擊不大

然而,如此說法加息則是勢在必行,但筆者卻預計對樓市影響不大,並不會引爆樓市。因為金管局早於2010年時新增了收入與支出比及壓力測試。前者是計算按揭申請人的每月貸款供款 (包括新申請的按揭貸款供款) 佔收入的比例;後者則是假設按揭貸款利息上調3%後的供款,加其他貸款供款佔收入的比例。

金管局對上述兩個比例於不同情況有不同規範,一般而言,支出佔收入比是一半 (百分之五十),而壓力測試則是收入六成 (百分之六十)。如此嚴格規範下,未加息時,按揭貸款人只用少於或等於一半的月薪償還貸款;即使加息3%後,每月供款也是有限度的上升,不會超過每月入息六成,屬預期之內亦是可負擔能力內。由此可見,加息對按揭貸款人的衝擊並不大,而每名貸款人都能履行其職責時,按揭壞帳率低、銀主盤少,市場不會大幅浮動,如此又何來樓爆論?

 
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