招國偉:居屋收益可與公屋建築成本掛鈎

2018-05-28
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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最新一期房委會推售的居屋計劃,白表家庭申請的入息限額上升至$57,000,單身人士則是$28,500,是歷史新高。而其中兩個位於市區的樓盤,單位平均呎價已接近萬元,也是歷史的高位。居屋計劃大體與市價走勢同步,按機制當樓價上升,居屋售價也難以不跟從,但資助房屋的內涵反過來卻逐步減弱。

居屋計劃自1978年推行以來,已經40年,歷史久遠,政策曾作出過不少改變,也出現過“停建停售”、“復建復售”的風浪。走到今天,居屋計劃雖然可以恢復“恆常化”,但也存在不少問題。核心問題在於定價。房委會居屋小組於1991年通過,居屋售價應以市值折扣30%為準,故日後的居屋計劃大體跟隨,當然也有例外,但屬少數。30%的折扣率並非鐵律,不是不能更改的,但若按定價機制,七折定價已屬於所謂的“可負擔水平”,即定價後有一半單位可供申請者購買負擔,因此售價即使不斷提高,因同時提高申請者的入息及資產限額,負擔能力仍然可以絲毫不變,但隨著樓價飊升,薪金升幅落後,一般市民的負擔能力已大打折扣。居屋售價,準確點說是加大折扣率,是最直接惠民的做法,減輕置業的負擔。不過,加大折扣率應如何釐定,目前缺乏參考標準,較多憑感覺而言。

筆者認為,可考慮以公屋發展成本與居屋收益作掛鈎。房委會作為公營機構,財務自主,需要自付盈虧,居屋計劃的收益主要作為公屋發展的重要財政支柱。過去有說法是“賣一間居屋養兩間公屋”,居屋收益支持兩間公屋單位的建築成本。以最新一期居屋的運作盈餘為例,達到82.37億元,從4,431個單位平均除開,每間運作盈餘達到185萬元,數額相當可觀;而目前公屋單位的平均建築成本約為86萬元,“居屋養公屋”的說法仍然確立。

若把該收益下調至公屋單位的平均建築成本水平線,既無損房委會的財政狀況,亦能繼續支持公屋的興建,也可減輕市民的置業負擔;需要留意的一點是,於2014年,時任財政司司長曾俊華設立“房屋儲備金”,配合未來十年公營房屋供應需要,現滾存至788億元,對於公屋發展已作了充實的保證,房委會無需要從居屋計劃中,賺取大錢去完成公營房屋發展的硬任務。

居屋的用意,是為未符合資格申請公屋,又未有能力負擔私人樓價的市民,提供置業的機會。雖然機會在前,但單位售價已不菲,透過平衡上文提及的因素,加大折扣率,降低售價,有一定的理據及基礎,房委會應充份考慮,提高資助的含金量。

 

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  • 今年預售居屋地點較為偏遠,吸引力或遜於今期居屋,定價及折扣或較今期居屋為低,筆者預期新一期居屋的折扣會回升至市值六折以上。

    招國偉  2020-06-08