寒柏:香港無地,連新建溜冰場亦只得一千呎?

2018-05-25
寒柏
學研社成員
 
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(We Go Mall fb宣傳圖片)

近日,百利保及富豪酒店旗下馬鞍山We Go Mall 商場試業。據消息指,該商場於試業當日,已錄得超過兩萬人流。商場面積大約十六萬平方呎,合共有五十至六十個舖位,現時已有七成店舖租出,呎租由四十元至一百六十元不等,預計商場的整體月租收入有港幣四百萬元左右。

據營運商所言,該商場將於第三季至第四季左右正式開業。如果全部租出,食肆大約佔五成,其他店舖販賣的都是民生為主題的產品,並強調商場「不做大名牌,做民生生意」。

缺乏土地造成的畸型現象

值得一提的是,該商場一樓設有面積僅有一千方呎的「生態冰溜冰場」。這溜冰場可謂全港最細。該溜冰場每次僅容十個客人同時使用,收費為每二十分鐘四十元。營運商補充,該溜冰場使用「生態冰」,不需要插電,也不用水,相較現時一般溜冰場更環保。而且,溜冰場可以隨時移動,流動性較高。如有需要的話,營運商亦會考慮在商場的二、三樓擴建溜冰場。

由此可見,香港土地著實供不應求,新近落成的商場裡的一個溜冰場,居然只得一千呎,僅夠十個人同時使用。在地價極貴、土地極少的畸型現象下,營運商,當然不得不「物盡其用」,當然要盡量在商場裡加設店舖,務求用盡每一呎地方。就算是這個以「不做大名牌,做民生生意」為主題的商場,亦不得不向現實低頭。

在營銷策略上,這個以「民生生意」為主題的商場,需要有一個「溜冰場」,以供平民百姓使用,算是一項「民生措施」,用意當然是強化定位、吸引人流。可是,在營業額的考慮上,溜冰場的盈利未必及得上店舖租金收入。或許,那些「民生生意」的店舖租金雖然不便宜,但遠不及某些「高級名店商場」,自然養不起一個「大型溜冰場」了。權衡之下,營運商居然興建了這個「全港最細」的一千呎溜冰場,實是開創先河。

想深一層,香港居住環境狹窄,房屋問題越趨嚴重,本港人均居住面積中位數只得161平方呎。相較之下,美國達800呎,台灣有505平方呎,新加坡亦有323平方呎,上海則為194平方呎,連日本也有202平方呎,都比香港多。連平均居住面積也這麼少,私人發展和營運商做出來的溜冰場只得一千呎,便不這麼難以理解了。

眾多周知,香港仍有大量的郊野公園地段有待開發,尚有農地、棕地和填海等選項。正如特首林鄭月娥於競選前已說明,香港不是沒有地,而是如何營造共識去繼續發展。

解決住屋問題需靠填海

值得注意的是,一個以「民生生意」為主題的商場We Go Mall,縱然是如何努力,仍要以利益行先。正如香港首富李嘉誠先生指出,作為集團主席,凡事都要向股東負責。換句話來說,但凡商家都要以盈利先行。在發展或營運商眼裡,縱然是一個以「民生生意」為主題的商場,亦只會先考慮盈利,「民生」事項當然在其次。

從這個「一千呎小溜冰場」的例子,我們已可得到一些啟發,政府要解決住屋問題,不可能單純依靠「公私營合作」或「發展農地」。只有填海造地和發展郊野公園,才可把主動權拿在手上。如果只著重與發展商合作,根本不可能真正解決香港的居住問題。

 

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