加息 + 政府減慢推地步伐 樓市發展會如何?

2018-09-28
 
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樓市昨日有兩個「重磅」消息。一則是多家本地銀行跟隨美國聯儲局加息4分1厘的決定,分別上調最優惠利率。二則就是政府公布本財政年度第3個季度賣地計劃。前者被視為增加供樓人士負擔,不利樓市。後者則被外界視為政府推地「嘆慢板」,好大機會影響到2022年後的私樓供應量。一負一正,究竟兩個消息拉扯下對樓市有何影響?是否入市時機?

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加息或加快發展商散貨


本地銀行12年首次加P按,以借100萬計算,以往2.25厘供款30年,每月供款是3,822元;假如加息0.125厘至2.375%後,每月供款額即增加65元。供款增加不算太多,但是多名財金官員指今次加息,重點是「超低息」環境已經告終。加息周期開始後,一眾「樓奴」要有心理準備供樓負擔會逐步增加。同一時間,加息連同早前政府提出的「空置稅」亦對發展商賣樓造成一定壓力,未來有無發展商促銷樓盤亦是市場關注的焦
點。

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賣地步伐慢 首三季供應僅達全年目標逾一半


加息後,報章出現不少二手樓盤「劈價」、「減價」的報導。樓價未來升或跌是不少準買家的疑問。要分析樓價,需要考慮好多因素,例如中美貿易戰、整體經濟情況,游資走向及市場氣氛等等。但不得不提供應!

政府昨日傍晚公布2018至19年度財政年度第三季的賣地計劃,僅推出4幅土地招標,連同私人發展及重建項目,第三季料可提供3,360伙單位,計及首兩季供應合共9,860伙,離全年1.8萬伙目標,相差逾8,000伙,即是僅達全年目標逾一半。


但要留意,政府目前推出的土地供應,至少要4至5年後才可以落成供應。亦即目前推地步伐快慢,對樓市的影響會延後幾年。

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那短期來說,樓宇供應充足嗎?

跟據團結香港基金的預測,未來5年的私樓落成量逐步增加,每年平均約為20,800個單位,相信可達到政府的10年房屋供應目標。去到2020年更或會超過22,600個單位,達到2004年以來的最高水平。這反映政府加大私人住宅供應的努力正開始取得成效。

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而以地區劃分未來的供應,西貢(包括將軍澳)丶九龍城及屯門為落成量最多的三個地區。它們共佔未來 5 年私人住宅供應的 40%。 其中,單是西貢(包括將軍澳)的供應已佔未來 5 年私人住宅供應的 15%,即約 15,800 個單位。這主 要來自日出康城第 4 至 10 期,將分階段在 2019 - 2022 年落成,共提供 11,800 個單位。

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料加劇2022年後私樓供應緊張 納米盤持續

若現屆政府推地步伐慢下來,最有機會影響到2022年後的私樓供應量,加劇供應緊張情況。如果此趨勢持續的話,大家更要「睇住」供求關係有何變化。

大家還要留意發展商未來會否申請提高樓宇發展密度。近年在土地供應少,市場需求大的情況下。新盤越建越細,2018 至 2022 年落成的私人住宅的平均單位面積預計為 681 平方呎,比前 10 年的 833 平方呎小 18%。政府推地慢,發展商若能「劏」出更多納米盤,都有機會增加一手貨源。

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為何私樓土地供應又慢下來?

綜合各界分析政府非無「熟地」在手,只是首3季度賣地明顯留有一手。政界消息指,主要是想留空間予特首林鄭月娥在下個月的施政報告中「發揮」。特首之前提出新房策中綠置居、首置上車盤、加大居屋供應等等在在都需要土地。

發展局局長黃偉綸昨亦大打「開口牌」,表明現時政府土地供應多側重在資助房屋,在政府覓到的210幅可改劃作房屋發展的土地中,當中逾七成將撥作公營房屋用途。

若政府確切落實把私樓比例由4成降至3成,每年土地供應目標會由1.8萬伙,減少23%至1.38萬伙,更毋須一直大量推地。

公私營房屋出現「爭地」情況,亦在於政府「巧婦難為無米之炊」。過去多年港府造地工作大落後,而花上一年時間剛完成的土地大辯論亦停留於總結報告的階段。根據政府的推算,香港未來30年仍欠1200公頃土地。「個餅未造大」的情況下,政府在土地議題上唯有左支右絀,盡量平衡各界需求。

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