貝弘公:規劃審批繁複,拖慢了房屋發展

2018-10-25
貝弘公
學研社成員
 
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在早前的土地大辯論中,以及特首林鄭月娥公佈了「明日大嶼」人工島計劃之後,不少人都藉機批評發展商,認為他們囤積居奇,待樓價愈升愈有時才發展土地,以賺取更多回報。然而,這種說法其實值得商榷,因為他們在批評的同時,忽略了到另一個房屋發展緩慢的因素,便是發展商有意發展手上的土地之時,需面對繁複而緩慢的審批過程。

其實,發展商在買地或收購地權時,都需要制訂一系列發展計劃,包括發展規模、單位數量和面積、各類設計,以至整體社區規劃、交通配套等,再交予政府相關部門審視,才可以獲得許可進行土地發展。故此,政府其實扮演主要的把關角色。此外,現時不少由發展商購買的土地,其實都只是「生地」,要待其轉為可以發展的「熟地」才能夠進行發展和規劃。

改劃時間以十年計

由不可發展的「生地」轉成可發展的「熟地」,需時相當長,一般都需要逾十年時間才可以完成整個過程。由土地勘探、平整,到道路和社區規劃,所牽涉的政府部門和機構甚廣,較接近市區的土地可能只需幾年時間,但較為遙遠的新區,卻可能需要十年計時間,才可以正式申請動土發展。因此,與其說發展商是有心囤積居奇,不如說是因為政府規劃和土地平整需時,導致發展商有地卻未能用。

事實上,現時的樓價飈升,不但是源於通脹及熱錢流入,因而帶來的物業資產價格自然增值,更突顯了現時的房屋供應需求緊張。在商言商,發展商亦必然想盡快賺取利潤,落實各項發展規劃,提交政府部門審議,取得許可便可全速開工,務求在樓市中盡快套現,獲取流動資金再發展其他項目,透過加快現金流把利潤最大化。

可是,發展商有地卻不能用,除了因為「生地」未轉成「熟地」,更因為要等待政府完成新市鎮和土地規劃等不同政策,才可以開始發展。因此,土地供應專責小組最重要的角色,應當是盡快決定香港未來的土地供應和城市發展方向,令政府的行政和工作步伐加快,使發展商可更快發展旗下土地,毋須再被迫「囤積居奇」。

不能全諉過於私人發展商

當然,建屋責任不應亦不可能完全落在發展商手中,政府亦有確切責任發展公營房屋。在今次施政報告當中,公私房屋比例將會由六四比升至七三比,意味着政府將會負起更大房屋興建責任,是房屋政策上「有承擔」的表現,而市民也不應把房屋短缺的責任,純粹諉過於私人發展商。

尚有一點值得注意,「生地」轉化為「熟地」不是發展商才會遇上的問題,近年公營房屋發展,亦因此而出現阻滯,例如:啟德發展區、安達臣道與水泉澳等新區項目,都需要十年時間才能夠完成發展。政府應檢討如何加快相關部門的效率,例如:成立由政務司司長,甚至特首親自領導的跨部門小組,既可加快效率,亦可確保有關程序公平、公正及嚴謹,令發展商與政府均可以盡早落實建屋計劃,解決市場需求問題。

 
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