黃詠欣:農地買賣注意事項

2018-11-16
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
AAA

FARM1.jpg

近年由於樓價高企,置業越來越困難,有新界一些農地業主,在農地上興建住宅,並以整幅農地轉讓的方式發售,置業人士考慮此些另類置業方案時,宜留意有關風險﹕

其一,法律上,如要在農地上興建建築物,要先得地政署同意,如果有關建築物非作農業用途,更可能被官方下令清拆,當然事實上與僭建物一樣,不少人便視法令如無物,在一些物業買賣網頁,可以發現有農地業主轉讓農地(連建築物)的廣告,即業主以「轉讓農地」的方式,出售土地及其上的建築物。

其二,由於此類建築根本沒有官方許可,理論上會隨時被官方下令清拆,正常的估價公司根本不會為此類「物業」估價,銀行亦不會批出按揭。坊間有部分財務公司會以「農地按揭」的名義提供貸款,當然對借款人來說,當中有關貸款的利率、年期、按揭成數等條件都會遠差於正常物業的按揭。

其三,購買此類「農地加建築物」,不但可能被官方下令清拆,保險公司亦不會為此類建築物提供「家居保」、「火險」等,置業人士考慮購買前宜三思。

假如真的要進行農地買賣,買賣雙方必須做足以下準備功夫﹕

首先,若果購買是一個完整的農地地段,在法律上要注意的問題不大,但若是切割的地段,便要注意分割是否由註冊土地測量師負責分割,分割的小地段面積及地界是否清楚、在田土廳有沒有登記,因為很多時候有關農地的土地面積在實際測量後之面積可能有差異,差異有時可能相當大,故須建議買家或賣家先作土地測量以確定正確面積和位置,並建議註入土地契內。另外亦要留意路權問題,路權一般在新界土地都會發生,如地段位置須途經多個地段才能進入,而這些地段為其他村民或個體或祖/堂持有並非官地或政府擁有,一般都要繳付過路費,所以買家須先向賣家/出租者詢問此費用,以便日後造成不必要的麻煩。

再者要留意土地上有沒有違法的結構物,是否交吉及有沒有逆權侵佔的情況,土地下有沒有其他業主埋下不能清拆的水電喉管,若土地以前是作停車場或倉庫用途,則要留意土地有沒有受到污染。

最後,買家亦要留意土地上有沒有古舊祠堂、樹木、河流等等,如有應先問附近村民或鄉代表是否可以拆走,否則全村都會因破壞村風水的理由而向新買家問罪,引起衝突。

 
文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
延伸閱讀
  • 由於村屋成交量比較少,位置又較偏遠,銀行批核村屋按揭申請時,通常要求「睇樓」作實地環境考察及提供詳盡估價報告。

    黃詠欣  2019-07-04