陳海潮:樓市回調 私宅轉手獲利比率隨之而降

2018-11-20
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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樓市轉跌,已連跌了3個月,且跌幅按月有所加劇,部分心急業主割價求售,拖低上月轉手獲利比率及每宗平均賺幅。綜合土地註冊處資料所得,2018年十月份全港1,157宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共1,129宗,佔比達97.6%,較九月的98.7%顯著回落1.1個百分點,除連跌兩個月外,更創下16年8月以來的27個月新低,反映此輪跌市的影響已逐漸浮現。至於每宗私宅轉手的平均賺幅亦自上月的歷史高位急跌,十月份按月跌6.1個百分點,報89.2%,為3個月來的低位。

按物業區域劃分,十月份新界區表現略為跑贏大市,以98.0%之數成為獲利成功比率最高的分區,惟較前月亦見回落0.9個百分點;港島區與大市幾近同步,但九龍區表現則相對較差,只達96.8%,按月跌達1.9個百分點。按物業轉售價格分析,樓價介乎700萬至1,000萬元以內單位的獲利比率表現最好,錄得99.6%,是唯一逆市錄得升幅的價格組別,筆者相信乃因此價格組別的業主具有一定實力及持貨態度相對穩定有關。至於,表現最差者為300萬至500萬元以內的組別,月內獲利比率只達95.6%,按月跌1.9個百分點。

私宅轉手平均賺幅降至89.2%

今年十月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為89.2%,為繼早前連升兩個月、創歷史新高後首度回落。十月份,帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例回落至少於一半,僅達49.4%,按月大減3.2個百分點,共錄得571宗;至於帳面錄得虧損者亦增至多達18宗,佔比按月升至1.6%,處於相對高水平,按月增加0.9個百分點,可見蝕讓沽貨情況有所增多。

再來看看上月10個獲利登記最多的屋苑,當中絕大部分仍錄得百分百獲利的情況,而每宗平均賺幅則介乎最少28.3%至最多148.7%不等。值得注意的是,上月麗港城晉身成為每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑,月內其賺幅高近1.5倍,跑贏另一榜首常客嘉湖山莊的1.04倍;而海逸豪園及將軍澳中心則以約1.40倍及1.35倍分佔第二、三位。

由於中美貿易戰及股市大跌拖累樓市持續尋底,筆者相信相關因素仍將纏擾大市;依近期觀察,多了業主願意擴大減價空間,情況在未來兩月料會持續,因此預期十一月份二手私宅轉售獲利比率會進一步下試97%的30個月新低水平,而轉手平均每宗賺幅亦料回落至86%的年內低位。

 
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