招國偉:公私營房屋比例應如何調整?

2018-11-29
招國偉
公屋聯會總幹事
 
AAA

GREEN1.jpg

政府將於12月公佈《長遠房屋策略》的周年進度報告。經今年特首林鄭月娥發表的《施政報告》,提出在任內會增加公營房屋的比例,調撥更多土地作公營房屋發展,並承諾政府開拓的新增土地,以房屋單位計算,七成應用於公營房屋,這意味在周年進度報告中,相當大機會把目前公私營房屋比例由六比四,調整至七比三,回應社會對於公營房屋的殷切訴求。

應增資助出售房屋供應量

假若比例調整至七三比,又應作如何分配,回應社會訴求呢?由於政府於今年六月修訂了居屋的定價機制,售價以非業主的家庭入息中位數作為負擔能力的基礎,市民較過去更容易負擔,但隨之而來在今期重啟居屋申請中,收到接近30萬份申請表,競爭4,400個單位,超額情況激烈。相信因樓市仍然高企的情況下,購買資助出售房屋的訴求仍然會相當殷切。筆者認為,若要把《長策》中約一成的供應單位目標作轉移,可增加資助出售房屋的供應量,即由目前平均8,000間,可上升至12,000間。轉移的考慮既可保留置業的元素,而單位售價可以變得更容易負擔;而且,亦可以吸引“綠表”的公屋戶購買單位,從而騰空現有的公屋單位再作編配,一定程度上增加公屋單位的供應,效果較只撥作興建出租公屋為多。

再要問的是,既然房委會已通過“綠置居”恆常化,那麼出租公屋、居屋、綠置居的分配比例又應如何處理?首先,筆者反對政府把“綠置居”列入為出租公屋的類別,這是偷換概念的做法,美其名單位“一換一”,實質是蠶食了出租公屋的供應量,而且任憑如何說,“綠置居”的本質是出售房屋,理應把之歸回資助出售房屋當中,釐清這種關係後,才說分配的問題。若按照筆者的建議,資助出售房屋的供應目標將會由每年平均的8,000間,上升至12,000間,當中包含了居屋及綠置居,出租公屋應繼續維持每年平均20,000間不變。

居屋、綠置居「八二比」

目前白表人士對於居屋以及“白居二”計劃反應均非常強烈,而居屋的綠白表比例各佔一半的情況必須改變,建議居屋應以白表申請者為主要的出售對象,更多的綠表家庭透過“綠置居”作流轉,筆者提出居屋與綠置居的供應比例為八比二,而居屋當中的綠白表比例應調整至三比七,整體得出綠白表人士單位配額比例為四比六 (居屋白表7,000間,居屋綠表3,000間,綠置居2,000間,即60:25:15),按這比例劃分每年的實質供應量。

最近政府公佈了2018/19至2022/23年度的公營房屋建設計劃,未來五年的公營房屋供應量仍然維持平均2萬間,出租公屋/綠置居為1.5萬間,資助出售房屋為5,000間,與過去的基本無疑,遠未達2.8萬間《長策》目標,說明了未來的供應存有很大的隱憂。改變公私營房屋比例,有人說是無甚幫助,因供應量本身並不足夠,只是數字遊戲;但筆者並不同意,改變比例意味有更多私營土地可以調撥至公營房屋的發展,較目前的供應增多,同時在土地規劃上亦須要作出傾斜。即使每年總量達不到目標,但在未來五年政府應力求在比例上達至七三比,才是負責任的做法。

公私營房屋應如何發展,我們拭目以待。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

延伸閱讀
  • 筆者樂觀預期未補價資助出售房屋日後將會形成獨立運作的市場,無須再經補價後進行私人市場被炒賣,而且單位亦可不斷發揮協助未能購買私人住宅人士的置業訴求。期望計劃進一步再作優化。

    招國偉  2019-10-02