周顯:為甚麼公屋會造成租值消散還要大量興建公屋?

2018-12-10
周顯
時事評論員
 
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我是搞理論的,我常常說,有關樓市理論,香港沒有一個人比我知得更多,另一方面,香港也有很多樓市評論員,掌握了大量數據,但是腦筋糊塗,理論掌握不清,這樣的水平,不管數據有多堅實,得出來的結論,也只會是錯上加錯。

今天要講的,是私樓和公營樓宇的理論問題。對此,很多經濟學者都指出,公營樓宇,不管是公屋或是居屋,都會造成租值消散,也即是資源上的浪費。因此,他們認為房屋市場應以私樓為主,是最有效率的做法。

然而,左派人士卻總是無視經濟原則,認為土地應該主要用來救濟窮人,是平均財富的手段,因此,香港的房屋政策應以公營房屋為主。所以,政府每當覓地時,他們關心的,是公/私營樓宇的比例究竟有多少,公屋所佔比例越多,他們便越傾向於放行。反之,如果土地是用來興建私樓,他們便往往會用官商勾結、興建豪宅、讓地產商賺錢等等理由,去作出反對。

我也許是非常少數同意經濟學家的理論,但也贊成公營房屋的人。不過,我所抱持的理由,和其他所有人都不同。我當然認為,自己是對的,我提出的是既符合經濟學原理,也符合現實,而且有實證去支持。

在這裏,我首先略述公營房屋所造成的租值消散,也即是公共資源浪費。

第一點,公屋的建築質素比私樓差。假設土地供應不變,建築質素理應越高越好,因為這是樓宇總體的價值高了。打個比方,香港一共有260萬個單位,如果全是豪宅,豪宅就成為了窮人居住的基本標準,但如果全是戰前沒廁所的舊樓,其總體質素自然會低於前者。

第二點,由於公屋沒有大業主,其公共保養意識通常比較差,更容易殘舊,維修成本也比較高。

第三點,很多人為了符合申請公屋資格,自願從事較低薪水的工作,又或者是不願升職,又或者是故意把手上現金大手花掉,以免超出了其財產總額的限制,這造成了整個社會的人力資源損失。

第四點,很多人用欺詐手段取得,或維持其公屋住戶的身分,政府需要花錢去僱人監察,這是行政資源上的浪費。

第五點,人們分配到的公屋,其位置往往不如理想,上班下班,與親人相聚,又或者是社交應酬,均會帶來不便,或花更多的時間或金錢,在交通方面,這也是浪費。

第六點,很多人上樓之後,經濟狀況改變了,變成了富戶,但其狀況又不足以令他們搬離,前立法會議員梁國雄就是一個好例子。但這些人的繼續住在公屋,就是付出市值租金,也是資源上的浪費,然而,著這些只是僅僅有能力的住戶搬走,也是費時失事,非常擾民,是另一種浪費。

第七點,很多家庭有成員從事地下經濟,如代客泊車,開的士,走水貨等等,由於不納入稅網,所以這些家庭往往很富裕,但仍然符合申請公屋的標準。

第八點,有些家庭的總收入較高,但住不進公屋,也有些家庭總收入較低,卻住在公屋,因此其總生活水平居然比前者更高,這造成了不公平。事實上,很多私樓住戶的生活質素比不上公屋住戶,這也是慣見的事件了。

如果從以上的角度去看,公屋根本不應該存在。數學上,只要總樓宇面積不變,市民的總居住環境不會因為有了公屋而改善了,反而因為租值消散,令到總體樓宇質素下跌,扯低了總體居住環境。

當然,分配的均勻與否,也會影響到居住質素,皆因一個家庭的居住面積是一萬呎,而且還擁有幾個單位,同時還有過百個家庭住在納米樓,這不能用平均數來作評估。但是分配問題並不一定需要用公屋政去解決,例如說,現時買第二套房的印花稅比較高,同樣標準也可以適用於第二套房的差餉加價,限呎樓也可以解決問題……這些所產生的租值消散都比公屋為低。

然而,為甚麼我仍會同意公屋政策?

香港的興建公屋,始於1953年的石峽尾大火,造成5萬8千多人無家可歸,於是政府在原地興建徒置區,安置災民。由於很多港人住在木屋區,用徙置區來徒置他們漸漸成為了常態。

從經濟學的角度看,社會太過貧窮,只有用免費分配基本生存用量的方法,才能快速幫到赤貧的人。這好比在貧窮地方發生飢荒,不可能用市場機制去解決飢民問題,最有效的方法反而是政府按人頭派發僅堪餬口的糧食。

公屋的真正起飛,是1972年港督麥理浩的「十年建屋計劃」,初期目標是在1973年至1982年的十年期間,為180萬香港居民提供設備齊全、有合理居住環境的公屋單位,而其質素遠遠高於徒置區,至少有獨立厠所。這計劃遲了5年,即在1987年才完成,而且實際上只建成了150萬人居住的單位,比目標少了30萬人。

從前行政長官董建華的「八萬五」個案我們知道,假如政府大量推出土地來發展私樓,必然會導致樓價的崩潰。由於房地產市場是最大的資產市場,一旦其價格崩潰,必然會造成整個經濟的連鎖反應。如果對比人口比例,麥理浩的「十年建屋計劃」的破壞力,比「八萬五」更加鉅大。

因此,麥理浩採用了比較温和的方式,「十年建屋計劃」集中於興建公屋,既可以快速、大幅改善市民的居住環境,也避免了對樓價造成沉重的下調壓力。事實上,在這段期間,樓價還在快速飛升。

現在講回房屋理論﹕麥理浩的大量興建公屋,不會造成租值消散嗎?

答案是﹕會的。不過為了改善大量人口的居住環境,又要避免樓價暴跌所造成的經濟壓力,租值消散反而是較為輕微的損失。換言之,這是平衡利益下的最佳抉擇,是兩害取其輕,是必要之惡。

另一個例子是新加坡,在以前,它的居住環境非常惡劣,因此在1960年開始興建組屋,至今有八成人口住在組屋,而且組屋越建越大,至今組屋的人均居住面積高達298呎,比私樓還要高。可以肯定的說,如果新加坡把這些土地用來興建私樓,而不是用來建組屋,其房價早已崩潰了。

另一個問題是﹕為甚麼它有八成人口住在組屋?皆因如此大量建樓,只有組屋所佔的比例越來越高,否則不可能不影響到私樓市場。

分析到了這裏,我們得出一個理論,就是只有在大量建樓、大幅改善市民居住環境時,才越有需要加大公屋的比例。因此,就這大原則、大前題下,我贊成大量興建公屋。

秋後算賬,當年董建華/曾蔭權的停止「八萬五」,根本沒必要,正確的做法是把土地撥往公屋,加大公屋,和居屋的比例,就可既解決市民的居住需要,又可把這政策對樓價的殺傷力減至最低。不消說,後來曾政府的停了大半覓地計劃,令到無地可用,從而令到覓地的人員和機制也大減了,禍延至今天,也連機制也未能恢復,更遑論找到土地了。這自然是愚不可及的政策。

理論上,政府的長遠房屋政策應以增加人均居住面積為目標,當然了,如果分配極度不均,就要用行政手段去作出調整。當樓價上升時,就增加私樓比例,去作調整,反之,當樓價下跌時,就增加公屋比例,去作調整。無論如何,人均居住面積的增加目標和速度,是不改變的。

然而,現在的不少民意,是樓價越高,越要加大公營房屋比例,這自然是違反經濟原理,不過也許卻符合部分民意,也符合政治需要。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
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  • 重建屋邨後會有增加單位供應的機會,長遠對於增加公屋供應有一定的貢獻。今天政府若只放眼於加快基層市民上樓,妄顧舊邨重建的需要,只會為日後施政埋下計時炸彈,成為另一個房屋政策的嚴重失誤。

    招國偉  2019-10-22