汪敦敬:推演來年樓市變化

2018-12-07
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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我在8月開始對樓市預算就是「600萬以上的價格會因為空置稅需要一段時間適應調節,而600萬以下居屋會率先反彈,600萬以下的私樓亦會在12月前的居屋抽籤之後價格找到谷底然後逐步回升!」一如我所料,在11月29日居屋大抽籤之後,不少購買力即時回流到市場,去到星期日更配合了貿易戰放緩的好消息一起加溫!過去的星期六及日,大型地產代理的十大屋苑及十五大屋苑都錄得按周增加83%及71%!而我們公司的生意雖然已經在11月29日前已顯著增加,但我們仍然再增加80%!而各區尤其是一些居屋都有出現破頂價的價位,上兩個星期我在本專欄已經分別預告了購買力不斷回流中及市場已找到谷底了!這真說話令到很多人不高興在網上向我謾罵,我不介意這些所謂的網上欺凌,別人不高興樓價跌得少是有他們自己的理由,問題不在我,所以我仍繼續快樂,如果有人太過份出言侮辱,我也不會不高興,他侮辱是他自己及培育他的人,可悲的是他,所以我繼續開心。

居屋在10月白居二購買力落地之後,就由谷底跌兩成,短期內升回10%,來到現在,仍然是微調約5%左右,甚至有些出現破頂,如果以對比客源及筍盤源的數目,居屋和600萬以下的私樓應已找到谷底,但600萬以上的私樓而且確仍然要面對已動工或者起好了但還未賣的共75000個單位,發展商在空置稅之下必須要作一個適應的,但是很多人都認為發展商是需要大劈價,其實適量的減價只是其中一個過程而已,發展商要面對的不是一個很重的成本改變,是一個新的秩序,新秩序應在明年年尾前可以找到的。在新秩序之前,600萬市場難免是顛覆不定的,如果你說600萬以下的樓價將會回復或是微升一些的話,而600萬以上的私樓會也因為樓花而有一年多一點時間的微調的話,結果就是會出現樓花和二手市場或者不同階梯房產之間的價格差距會縮少,這是對樓市是更健康的好現象。

當然,以上的推演還要與三大購買力即上車購買力、財富效應、和內地資金去互動的,我們以上已經分析了上車購買力,市場氣氛情緒主導財富效應,內地宏調卻影響的中國資金在港市場的漲退,而最近習特會引起的市場氣氛改善,正正是會令少部份財富購買力甦醒的,而中國因為之前貿易戰對市場的去泡沫調節和整頓企業/地方債也難免也會引來資金的管控,中國式經濟正是管控完再釋放市場活動的,我亦認為內地的資金都會在明年會解放的部分來香港的資金,但是以上兩個購買力引來的市場復甦,是否能夠抵銷到75,000個供應引起明年的樓價動盪,我們還是要看最新的發展。

 

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    陳海潮  2019-09-24