韓成科:「官商勾結」心魔不除 千頃棕地談何發展

2019-01-18
韓成科
香港文化協進智庫副總裁
 
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政府向立法會申請撥款335億元發展古洞北及粉嶺北,包括第一階段的發展工程及受影響住戶的現金津貼。根據政府向立法會提交的文件,發展古洞北及粉嶺北可以容納188,000人,提供71,800個單位,當中公營房屋佔近7成。新界棕地估計多達1,300公頃,雖然位置分散及零碎,難以作綜合性發展,但在目前缺地的情況下,不失為救火的近水。早前土地供應專責小組的報告就顯示,發展棕地是所有選項當中民意支持度最高的,有87% 市民支持,反映民意對棕地寄望甚殷,但何以一個得到民意支持的發展方案,多年來卻舉步維艱?當中癥結其實不在棕地,而在於「官商勾結」的心魔。

發展棕地之難,一方面在於棕地上的經濟作業往往與寮屋夾雜,既有用作物料貯存、港口後勤、環保回收場、建造業機械及工場等,又有用作寮屋住人,要收購重置存在不少困難,另一方面也在於絕大多數棕地及農地都掌握在發展商手上,目前,單計各大發展商擁有的新界農地,已經多達1,000公頃,這還未包括其他私人擁有的大量農地。政府要向他們收購棕地或農地,將面對討價還價的問題,簡單來說就是沿用現時「甲區農地」的收購補償金,發展商及棕地持有人無利可圖,根本沒有意慾出售,但政府要因應市價調高收購補償金,又會惹來「官商勾結」的指控。因為土地擁有人都是商人,加價收地就是「益」地產商,這是「官商勾結」論的基本邏輯。

於是,一個買不起,一個不願賣,導致大量棕地農地一直丟空或用作其他用途,對擁有者來說可能用作停車場之用,收益也勝過以農地價賣給政府,這就是發展棕地的最大難點。

於是,有人就提出不如引用《收回土地條例》,強行收回新界農地,問題不是迎刃而解嗎?然而,問題又出現了,首先土地是私產,是受到基本法保障,不是說收回就收回。而且,《收回土地條例》列明:「每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時,行政長官可根據本條例命令收回該土地。」但如果收地用作建屋,或將土地出售是否還可當作「公共用途」,恐怕又有大量法律爭議,而土地擁有人必定會大打官司保護自己財產,隨時又會曠日持久,更重要的是,政府不一定有十足的勝算。

香港行的是市場經濟,要收回棕地發展,當然應該通過市場機制辦事,因應市況及土地質素等「一籃子因素」,調整收地補償金額。無疑,現時補償金機制缺乏彈性,「甲區農地」的收購補償金只有1112.4元/呎,根本毫無吸引力。相反,政府在收地後改變土地用途,或轉作住宅用途出售,隨時可帶來十倍之利,自然難以從土地擁有人手上收購棕地及農地,令大量土地資源被浪費。

調整收地補償是加快收購、發展棕地的重要舉措,但過去政府卻沒有處理有關問題,原因很簡單,如果調高補償金,立即就會被外界指責是「明益」發展商、是「官商勾結」,在多一事不如少一事的情況下,令到現時無競爭力的賠償制度一直存在。現在主流民意都支持發展棕地,但支持與期盼是解決不了實際的問題,一日「官商勾結」心魔不除,一些政客仍然樂此不疲的炒作、起哄,市民期望棕地可解土地之困,可能只會繼續失望。

 
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    陳海潮  2019-07-16