陳海潮:中細價樓交投佔比料觸底回升

2019-02-01
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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回顧去年樓市,隨著全年樓價整體仍然錄得升幅,700萬元以下的中細價樓成交量亦見減少,反之中高價及以上之買賣佔比明顯增多。綜合土地註冊處最新資料所得,2018年全港共錄得27,959宗價值700萬元以下的二手住宅買賣登記,佔同年整體二手住宅買賣登記(43,669宗)比例約64.0%,數值除較2017年的約73.1%再急降9.1個百分點外,更迭創1996年有紀錄以來的歷史新低,反映了近年樓價升值,不少中細價樓已晉身成為中高價樓,而市場交投亦隨相關方向傾斜。不過,因應2019年初樓價尚處回調階段,料整年中細價樓交投佔比或因而略有回升。

去年700萬以下登記佔比創歷史新低

檢視2018年,樓價介乎100萬至500萬元以內的3個組別之中細價二手住宅買賣佔比全告回落,當中又以登記佔比最多的300萬500萬元以內組別之跌幅最大,去年僅佔26.9%,較2017年的37.6%大跌10.7個百分點,成跌幅最大的組別。反之700萬元以上的兩個中高價組別則雙雙錄得升幅,共計佔比36.0%,按年大升9.1個百分點,創下歷史新高。

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若以十大活躍成交地區作分析,去年十個地區的中細價二手住宅買賣登記量十居其九均下跌,其中只有旺角/油麻地錄得9%升幅,至1,840宗。至於錄得跌幅的九區之中,將軍澳跌幅最顯著,由2017年的1,570宗,急跌38%,至去年的973宗。其次荃灣區亦減少29%,去年共錄1,105宗成交;至於榜首常客的屯門區亦跌10%,由前年的2,632宗登記減至去年的2,370宗。

筆者再以屋苑層面分析,十大熱門中細價屋苑交投雖以跌者為主,惟排在三甲的屋苑有兩個出現微升,分別是錄得最多570宗登記的嘉湖山莊,較2017年的568宗微增2宗;而排第三位的愉景灣亦升1%,至220宗。至於錄得跌幅的屋苑共有8個,當中以尚悅的跌幅最大,由2017年的300宗,急挫39%,至去年的184宗;其他錄得較大跌幅的屋苑還包括新都城及珀麗灣,各自按年跌37%及28%。

以單月計,去年九月份時700萬元以下的中細價樓佔比曾跌至59.6%的歷史新低,惟隨著第四季樓價持續回調,至十二月份時比率已回升至70.5%。依此推算,今年首季以至上半年,樓價仍然持續受壓下,相信中細價住宅交投佔比將續回升;而預期下半年樓價趨向穩定並微升,故綜合預測2019年全年700萬元以下的中細價住宅成交佔比有機會按年反彈至約70%的水平。

 

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