招國偉:為何今期居屋是五九折?

2019-03-18
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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房委會資助房屋小組委員會最新通過居屋計劃2019的內容。今期居屋計劃推售4,871個單位,位處於6個地區,是自2014年復售居屋以來,推售最多單位的一次。

自1991年以來,當時房委會的居者有其屋小組委員會同意,居屋單位一般以七折作定價,機制一直沿用至去年6月。特首林鄭月娥於去年6月提出多項房屋新政策,修訂資助出售單位的定價政策,採用非業主住戶的家庭每月入息中位數(去年為$39,500)作為負擔能力,並且進一步收緊可負擔單位的數量由50%增加至最少75%,故令前一期居屋售價由7折降至52折,其後的綠置居與首置盤均與這個定價機制相關連。

今期居屋以市價「五九」折發售,引起不少市民有疑問,為何不是「五二」折?豈非單位售價貴了?當中存在一定的誤解,筆者嘗試作出解釋。首先,以非業主的家庭入息中位數作為負擔能力計算,這是一個前提,相對令負擔能力穩定下來,不再需要追趕市值。例如,今期居屋以$39,100作為負擔能力計算,以不超過40%作按揭供款,分20年還款期,未計算按揭利率下負擔能力約為380萬元,而上期居屋的非業主家庭入息中位數為$39,500,變化並不太大;以此負擔能力與今期居屋單位的市價作比較,若整體售價定於「五九」折,將有不少於75%的單位符合了這種負擔能力基準,因此而定價,亦可預示今年底發售的綠置居,會以「四九」折定價。

按上述的定價方程式,經修訂居屋定價機制後,折扣並非必然鎖定於「五二折」,當中變數包括了房委會每期可供出售的居屋單位地點,以及私人樓宇的售價水平,兩者有互相的關係。私人樓價若不斷上升,則意味與市民負擔能力進一步拉闊,折扣必然須要加大,反之亦然,這涉及市場的行為,房委會無法控制;而另一點,則是房委會在選擇推售居屋的地點上握有主導角色。若房委會在每期居屋中,揀選較多的非市區單位,如在今期居屋中,市區單位數目為1,417,其餘拓展市區的為3,454,即70%屬於非市區單位,市區單位普遍較新界及拓展市區的為高,因此,推售更多非市區的居屋單位,折扣必須會減小,有如上期居屋中,佔超過半數的單位屬啟德及長沙灣等市區,折扣當然要更大一些。

若果要在「雞蛋裏挑骨頭」的說,值得進一步研究的是居屋75%單位可負擔的規定。目前做法,房委會是以該期所有居屋屋苑單位的75%來測試衡量,並不等同於每一個屋苑以這種負擔能力可以購買到不少於75%單位,這屬兩種概念,組合不同則會產生有不同結果,異差亦大;筆者建議,可考慮研究收緊這個規定,相信能夠更好反映市民的整體負擔能力。

 

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  • 筆者樂觀預期未補價資助出售房屋日後將會形成獨立運作的市場,無須再經補價後進行私人市場被炒賣,而且單位亦可不斷發揮協助未能購買私人住宅人士的置業訴求。期望計劃進一步再作優化。

    招國偉  2019-10-02