汪敦敬：「財富效應」第二波

2017年尾，我發表了新一股成熟的購買力即「財富效應」的看法。

所謂「財富效應」即是資產增值而衍生的新一波購買力，以前香港地產市場沒有今天的成熟和穩定，很多人都是以短炒為主，所以未到資產大幅增值前，其實很多人已經「換馬」將單位賣出獲利，近年因為樓市辣招的關係，業主們被迫集體持貨，於是因資產增值而累積的購買力與日俱增，「財富效應」就成為一個新常態下的強勁購買力。

2017年下半年，是第一階段的財富效應，衍生了翻按物業潮和所謂的父幹一族，這些現象相信大家都體會到，所以本文我想討論的是：我認為未來一年會衍生第二階段的財富效應。

產生第二階段的財富效應是因為大多數持有物業的業主比以前償還了很多的按揭，甚至乎已完全償還了按揭，即「供滿樓」了，加上樓價繼續上升，一來一回形成了強大的潛在購買力，如何強大？因為在樓市辣招的按揭門檻之下，很多業主過去都很難換樓，例如原本3、4年前物業值400幾萬的業主，在樓市辣招的按揭門檻之下，要換上600萬以上的單位很多時都很緊拙，因為600萬以上的單位按揭最多只可以借6成，即是說細單位的業主最少要賣樓後能回籠約270萬才可以成事，這個門檻令很多業主的換樓購買力被凍結，但當時400幾萬樓去到今天樓價已經升了約5-7成（根據差餉物業估價署指數計算期間樓價上升約5成，根據祥益屯門樓市呎價領先指數期間樓價則上升約7成），之前阻擋他們換樓的按揭門檻已經因為樓價上升已輕易能夠跨越，數以十萬計的換樓人士，在未來將陸續進入市場！可以輕鬆換樓了。

為何今次樓價回升與以往不同？不同的板塊也急速移動，所以我認為今年樓價升幅最大未必是小型單位，可能是細樓業主的換樓對象，即3房或800-1000萬的住宅單位將會是在今年樓市有一個跑贏大市的表現。

 

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