黃詠欣:居屋按揭﹕高人齡及高樓齡

2019-06-19
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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最近有一位94歲的婆婆打算以單人公屋綠表申請購買居屋,到底是否很難找到按揭呢?基本上我們亦曾有客人70多歲都可以申請居屋按揭,但婆婆已94歲屬於較為極端例子,故此都要視乎銀行取態。

經筆者向部份銀行查詢後,銀行大致有以下做法﹕有銀行表示如以綠表購買一手居屋可以接受按揭申請,但購買二手居屋則要個別考慮﹔有銀行表示過往會用109減人齡來計算供款年期,但近期收緊了用99減人齡來計算供款年期,以上述例子計算即供款年期只有5年(99-94歲=5年)﹔有銀行則以110減人齡來計算供款年期,即110-94歲=16年供款期,不過都要視乎審批部取態﹔曾經有一位93歲購買一手居屋的買家向銀行申請按揭,他只需加一位咨詢人,該銀行就批出按揭﹔不過亦有銀行表示雖然居屋審批寛鬆,該行以計算全家總收入來批核,但94歲的買家始終很難證明有工作,所以難以批出按揭。

另外,如居屋樓齡較高銀行會如何批核按揭呢﹖有傳聞指政府對未補價居屋及公屋的擔保期是由首次發售起計的25年,而銀行要以25 年扣減居屋首次發售日期才得出供款年期,即假居屋樓價為480萬及首次發售日期是1996年4月(即22年樓齡),如按上述計法,供款期只有3年。其實大家不用擔心,現時大部分銀行對高樓齡居屋都有較彈性處理,筆者曾向數間銀行作出查詢,得出以下數間銀行對上述高樓齡居屋的計法。

有銀行會以30年減首次買入年期,即供款期為8年,在這8年的供款期內,借款人要將貸款額降到樓價的60%以內 (480萬 x 60%=288萬),為了達至這個目標有兩個方法﹕其一是減少按揭成數,即最高做80% 按揭,供款期為25年,當供款八年後,屆時貸款額約為285萬﹔其二,若果沒有足夠首期,可以考慮減少供款期,即最高做90% 按揭,供款期改為20年,當供款八年後,屆時貸款額約為283萬,兩者都能符合銀行要求。

若想延長供款年期及少付首期,有銀行亦可做到,以上述例子計算最高做88%按揭,供款期為25年,不過供款不能多於個人入息的70%,否則就要加咨詢人。亦有銀行不是用30年減而用40年減,若以上述例子計算,供款年期就不能做足25年了,供款年期最長為18年(40-22年樓齡),不過可以敍做90%按揭,但是要注意要以家庭總入息計算壓力測試。

每間銀行對於高人齡或高樓齡的居屋按揭處理都有所不同,所以準買家不妨多向幾間銀行或專業人士作查詢,以揀選出最合符自己條件的方案。

 
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