黃詠欣:購買村屋要留神

2019-07-04
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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購買村屋確實有很多好處,當中包括﹕實用率高、空氣清新、由於沒有一般大廈公契所約束,可以飼養狗隻及銀碼不大,但在購買村屋要注意的地方很多,村屋的其中一樣特點,是容讓新界村民,以其特定的規格建屋,只要是依從這些規格,例如不准高於某高度,不准佔用政府地方,要有處理排泄物的方法等便可以入住。

假如村屋是原居民建成的,即所謂「丁屋」,「丁屋」的官批內一般註明買賣轉讓限制,必須先領取滿意紙後,再向地政處申請補地價,方可刪除官契內之轉讓限制條件,才可正式進行買賣,故在未補地價前,所有買賣或任何形式之轉讓,均屬違反官契論,地政處有權充公有關地段。但時至今日,有很多丁屋發展商買賣丁屋樓花,此類物業是屬於興建中而未出滿意紙(「丁屋」如未獲發滿意紙,是不可補地價),如購買丁屋樓花,除不可擁有業權亦不受法律保障的,如屬發展商興建物業,可能出現工程延誤或爛尾情況,買方可能不能取回訂金,當然銀行亦不接受此類按揭申請,故此這些買賣風險實在很大。

另外對於村屋來說,政府是不保證有路可到達屋前的,特別是車路,有些車路是要經過私人的土地,以往村屋使用車路的糾紛時有發生,買家必須留意。事實上,現時市場上大部份「村屋」已辦妥補地價,並獲得政府當局核准自由買賣,故有關之「村屋」買家亦可如普通業主般,向銀行辦理按揭申請,但由於村屋成交量比較少,位置又較偏遠,銀行批核村屋按揭申請時,通常要求「睇樓」作實地環境考察及提供詳盡估價報告。由於「村屋」之間的成交價可以出現很大差異,銀行處理「村屋」的估值時,一般都會較正常物業為嚴謹,基此,估不到價而不被銀行接納申請的情況可謂屢見不鮮,市民決定買「村屋」時要多加留意其估值,最好先考慮上述因素來商議成交價。

 

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