陳凱文:收地建屋背後的問題根源

2019-09-13
陳凱文
學研社成員
 
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日前,民建聯於報章刋登廣告,並且召開記者會,建議政府引用《收回土地條例》徵收私人土地興建公屋,希望藉此能夠多管齊下解決房屋問題,達成市民能夠「3年上樓」的目標。泛民則質疑民建聯「打倒昨日的我」,並指出他們早在今年年初,已曾提出無約束力議案,建議政府引用《收回土地條例》收回新界「棕地」及閒置農地,以開拓新發展區作建屋用途,但其議案遭到民建聯反對。

發展局回覆報章查詢時指出,任何增加土地供應以及長遠房屋供應的建議,政府均會持開放態度檢視,並指一直有引用條例收地。地產建設商會主席梁志堅則認為,收地建議是好事,缺地只會令地價房屋愈來愈貴,而填海造地則需時太久。

似乎,泛民真的認為,引用條例收地建屋,真是一個好辦法,否則泛民也不須翻舊帳,指摘建制曾反對引用條例收地的議案。然而,任何一個略懂城市規劃及經濟學的人都知道,引用條例收地只能視作「無辦法當中的辦法」,根本不是什麼高招。

首先,所謂收地其實並不是無償徵收土地,而是政府利用公帑高價收購私人土地的使用權,因為不論《收回土地條例》還是其法源:《基本法》第105條都規定,政府依法徵用土地或財產時須要作出賠償,其賠償應相當於該財產當時的實際價值。事實上,政府作出的賠償金額,往往比起地產商當初收購農地時的價格,已經高了許多。是故,所謂的收地建屋並未惠及大眾前,已讓農地地主及囤地甚多的地產商賺了一大筆。

其次,泛民口中的所謂「棕地」,其實是被改變用途的農地,並非已經荒廢的閑置農地,當中有貨櫃車停車場、劏車場、修車場和臨時貨櫃場。換句話說,政府即使重新收地,可能仍需覓地,以便安置原有土地上的各類產業。問題是,香港現時已經土地短缺,又從何覓地再作安置呢?

其三,由於那些地段本非住宅或工商用地,基建配套自然不完善,所以政府收地建屋之時,必須興建交通及基建配套。然而,政府尚未引用條例修地之前,不少地產商已購入不少農地。換言之,除非政府在收地建屋一刻,把該區的私人土地悉數收購,否則政府的收地開發,等同變相協助地產商所囤積的土地升值。到了政府完成開發之後,地產商便能把所囤土地拿去建屋出售營利。

最後亦是最重要的是,收地建屋雖能縮短公屋輸候時間,亦能增加中下階層購入居屋的機會,但是收地其實不是造地,不會增加已開發的土地面積。換言之,收地意味着可建私樓的土地減少,亦即是減少了未來的私樓供應量,增加了私樓的炒賣潛力,最終導致香港的私人樓價不跌反升。屆時,中下階層置入私人樓宇的機會便會更低,沒資格申請公屋及居屋的市民,居住成本則會更沉重,有樓階層則可憑着炒樓而變得更有錢,財閥們亦可靠建樓及收租營取巨利,使到香港的貧富差距進一步拉大。

由此可見,引用條例收地興建公營房屋,雖對低下階層有利,但是對於地主和大地產商來說,可能才是獲益最多。正因如此,收地建屋只是萬不得已才應考慮的辦法,建制派最初對於此做法抱持審慎態度,其實才是負責任的表現。這也某程度上解釋了,為何有傳政府不再抗拒收地建居之後,地產股竟然不跌反升。

歸根究底,港人居住困難的根源,並非來自公營房屋落成量不足,而是私樓租金和售價太貴,而樓價房租居高不下的關鍵原因,在於各大地產商囤積大量土地。事實上,各大地產商囤積的土地達1.045億平方尺,若他們不是囤積居奇的話,港人又何須承受居住困難之苦?可悲的是,部分政客們把問題的矛頭轉移,把責任推卸至政府甚至是新移民的頭上,不明真相的市民受其忽悠,民怨才會因此而積累矣。

 

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