黃詠欣:樓價下跌,就會成為負資產?

2019-10-08
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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近幾個月樓價有一定調整,過去兩三個月確有個別屋苑樓價回落超過10%,而部份按揭成數達90%,樓價只要略為下跌逾10%,事實上已令借款人已跌入負資產行列。所謂負資產按揭貸款,乃指按揭客人之欠款,比抵押物業最新之市場估值還要高,即例如借款人尚欠銀行200萬,但抵押品的市值只是150萬元,此時就出現了「資不抵債」情況此即「負資產」。

成為負資產是否就會被銀行收樓呢﹖其實並不是。銀行最主要考慮相關負資產物業「資不抵債」之嚴重程度,例如「按揭欠款對物業估值比率」是否已接近120%,如接近120%銀行就會開始關注該物業借款人的財政狀態,如適逢當時借款人因經濟條件轉差(例如﹕失業或減薪),而無能力繼續償還按揭供款時,銀行會出律師信,若經過數個法律程序後,業主仍未能供款,銀行就會收樓。收樓後,銀行會將物業拍賣,而賣出後所收取的款項則會用來償還業主之前買樓的借貸和律師費,這就是「銀主盤」。

一般而言,由借款人開始斷供起計,至抵押物業變成銀主盤在市場放售,需時約4至12個月(關鍵在於借款人會否願意主動將物業交回按揭銀行處理,從而減省法庭所需之收樓程序與時間),而期間按揭市場之負資產情況並無改善,甚或繼續嚴重(否則借款人人可自行賣樓還款予銀行),才有機會淪為「銀主盤」。筆者認為整個過程需時差不多一年時間,如借款人因失業而無法供款,其實是有足夠時間另覓新工,如借款人因其他財政問題而斷供,不妨向專業人士尋求協助以解決問題。大家眼見大部份在97年的負資產物業到今時今日已成功翻身,所以只要能捱得過去,往往會「柳暗花明又一村」。

到底如何能避免成為負資產呢﹖其實,樓宇按揭是屬於長期貸款,除非樓價在供款期內只升不跌,否則只要樓價有正常波動,都有機會出現負資產狀況。故此, 筆者建議最好在入市時量力而為,盡量繳付較多首期,向銀行借較低成數按揭,並且每月依時供款,就算真的不幸成為負資產亦無需過份擔心了。

 
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    黃詠欣  2019-11-22