黃詠欣:放寬高成數按揭

2019-10-18
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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施政報告其中一項備受關注的措施就是推出高成數按揭新計劃並即時生效,即之前購買物業而未提取貸款的買家,均可使用新計劃,換言之即使銀行已批出按揭貸款,只要未正式提取貸款,仍可向銀行商討更改按揭計劃,但要注意銀行及按保公司要重新處理就要多花時間,尤其是現時銀行審批方面有點緩慢,所以買家要預留充足時間,必要時要延後成交期。

先簡述一下現時高成數按揭新舊計劃內容,舊計劃是樓價400萬或以內最高按揭成數為90%,樓價400萬以上至450萬或以下最高按揭成數為80%-90%(貸款上限為360萬),樓價600萬或以內最高按揭成數為80%; 新計劃是樓價800萬或以內最高按揭成數為90%,樓價800萬以上至900萬或以下最高按揭成數為80%-90%(貸款上限為720萬),樓價1000萬或以內最高按揭成數為80%。

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是次新計劃除了放寬了樓價外,其實在供款佔入息比率的要求也放寬了,由過往按揭成數80%以上供款佔入息比率上限為45%,現在一律劃一為供款佔入息比率上限為50%,不過若申請人本身已有按揭或做了擔保人,供款佔入息比率就要下調。筆者發現坊間似乎有所誤會,以為新計劃不用通過壓力測試,事實上銀行表示按照金管局規定,所有按揭貸款申請都要通過壓力測試,只不過新計劃已得到金管局同意,如果在壓力測試下有少許不達標,會酌情處理以收高一點保費作彌補。

現時是高成數新舊計劃是並行的,大家要注意新舊計劃有幾方面是有差異的,首先物業類別,舊計劃是指所有住宅物業(包括樓花),新計劃只限於已落成物業,換言之不接受即供樓花申請,但如選用「建築期付款」是可以申請,不過提取貸款時一定是現樓﹔另外,舊計劃是接受樓價600萬或以下的80%按揭申請轉按和套現,不過新計劃下只可申請轉按而不能套現,換言之早幾年購入新盤選用發展商高成數一按的買家,如過了息率優惠期可以考慮轉按﹔至於保費方面,舊計劃沿用原本的保費(根據按揭年期及成數而定),新計劃就根據原本保費額外再加15%,即假設樓價800萬,按揭年期30年及80%按揭,原本保費為4.35%,現在就要5%(即4.35×1.15,小數點後兩個位計)。

到底如何界定選用舊計劃還是新計劃呢?其實只要用樓價及敍做多少按揭成數便可以界定,筆者建議由於計劃剛推出,當中很多細節就算銀行方面都未必太清晰,故此如購買二手物業最好預留長一點的成交期,若然對於新舊制感到混亂,不妨向專業人士查詢。

 
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    黃詠欣  2019-11-22