黃詠欣:新按保的壓測要求

2019-11-22
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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最近有媒體引述某大銀行對新按保計劃的壓力測試作出內部指引,根據這個指引的講法,其實並不是坊間所謂的「免壓力測試」,只不過是壓力測試放寬了,到底如何計算呢?

現時新按保計劃在計算供款佔入息比率及壓力測試要符合兩個基本原則,其一要整個貸款額計算供款佔入息比率後,供款不能多於入息50%﹔其二按樓價的6成(貸款額不高於500萬)來計算加3厘壓力測試,供款不能多於入息60%。

假設樓價1000萬元,做80%按揭,實際按息2.5%,年期30年,連加借按揭保費,月供為$32,501。先以上述兩大原則計算,在計算供款佔入息比率後,即貸款人入息最低要求為$65,002﹔再以樓價的6成(貸款額不高於500萬)來計算壓力測試,即貸款人入息最低要求為$47,315,入息要求以高者為準。

若用過往做法,以整個貸款額來計算壓力測試,供款不能多於入息60%,即是貸款人最低月入為$77,840﹔按銀行內部指引的壓力測試下,供款不能多於入息65%,即是貸款人最低月入約為$71,852。換言之與原本的壓力測試比較,貸款人入息要求低約$5,988(7.7%),但仍然高於以上兩大基本原則的入息要求。

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最後,筆者所見一般高成數按揭申請出現爆壓測的情況並不常見,因為在計算壓測時可計入花紅或其他收入,又或加擔保人來作計算,另外其實以上所述只是某銀行的內部指引,而每間銀行的內部指引都可能有差異,最近我們有客戶購入樓價440萬元的物業,承做9成按揭,即貸款396萬元,實際按揭息率2.5厘,貸款期30年,每月供款15647元,其每月入息為34000元,故供款與入息比率僅46%,但在基本按息2.5厘再加上3厘計算的壓測下,其供款與入息比率為66%,但都已成功獲批貸款,所以如有需要的話不妨向多幾間銀行查詢。

 
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