丘寧:亂世中的新地王

2019-11-30
丘寧
資深傳媒工作者
 
AAA

shk1.jpg

6月9日,全港有過百萬人遊行反對修訂《逃犯條例》,正式拉開反修例風波的序幕,6月11日,高銀金融(530)突然公佈,因應近日社會矛盾和經濟不穩定,取消支付早前以111億元投得的啟德跑道區第4C區4號商業地皮地價。自此香港的局勢出現前所未見的動盪,11月22日,西九高鐵站上蓋商業項目截標,合共接獲3份標書,11月27日,新地(016)宣佈以破盡本港賣地表地皮造價紀錄的422.32億元投得該項目。雖然有指中標價對發展商而言屬於抵買,但在如此不穩的局勢下,仍夠膽獨資拿422億元出來投地,不是單憑「信心」兩隻字就足夠去馬,背後肯定經過精心計算,才能做出這藝高人膽大的投資。

雖然是史上最貴商業地,但若以每方呎樓面地價計,僅約13345元,較早年尖沙咀中間道商業地的樓面呎價13800元低。作為近年最大規劃的單一商業地皮,地皮面積64.3萬方呎,可建樓面316.4萬方呎,市場今年初對此估值最高達過千億元,但之後香港的政經局勢急速惡化,據報截標前的估值已下調至316億元至790億元,若以新地今次出的422億元,算達到估價中下水平。

事實上,不計今次的地王,政府今年只曾成功以24.45億元售予遠展(0035)的啟德承啟道商業地。因此今次新地除了令自己成功投得新商業地王外,亦令政府年內成功賣出第二塊商業地,就連新地主席兼董事總經理郭炳聯亦表示,是次中標對新地、以至香港皆意義非凡。政治與經濟從來都是好「兄弟」,分不開的,尤其是早陣子,市場仍然吹著中央要「鬥地主」的風向,新世界(017)、恒地(012)已先後表示捐地,釋出善意,作為四大地主之一的新地,此刻斥巨資投地,不單為庫房進貢422億元,更重要是向香港投下信心的一票,「善意」絕對不比捐地的小。

根據今次的賣地條款,地皮不能打散出售,必須以全幢方式出售,有估單是興建期也需要8年,難怪郭炳聯也表明有意邀請其他長線策略投資者參與發展,說的是為項目注入更豐富和多元化的資源與概念,但筆者認為,更多的是想搵些投資者分擔下風險,這亦無可厚非。事實上,新地今次透過兩家全資附屬去投地,亦較為罕見,市場普遍都認為,有助新地日後透過出透過出售附屬公司的股權,變相為項目引入新投資者。

6月高銀撻訂乃全靠獨立非執行董事石禮謙的「堅持」;不知道比郭炳聯更受新地股東支持的獨立非執董吳向東,有否於今次的投地給予意見呢,以吳總於內地的人脈網,日後能否為香港商業地王引入其他長線策略投資者呢?

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

延伸閱讀
  • 有熟識國情的人士認為,能夠有一名黨員做非執董,某程度上反映中央對新地的信心,中港關係愈來愈密切,能夠有位黨員董事指點一下迷津,冤枉路也行少一點吧。

    丘寧  2019-11-08