黃詠欣:疫境按揭﹕「還息不還本」

2020-03-14
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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最近面對疫境,部分銀行推出了按揭「還息不還本」的紓困措施, 到底何謂「還息不還本」呢﹖其實是指申請特定的時間內只繳利息,不攤還本金之意,雖然即時可達到減少每月供款的效果,但因為在特定的時間內未有償還本金,而利息基礎是以本金計算,所以實際上是多繳了利息給銀行。

是次計劃銀行一般設定為六個月,期後可按需要申請續期半年,而利率就會以申請人原來的按揭利率計算,假設申請人兩年前購入700萬物業,做六成按揭,供款年期為30,按揭利率為2.15%,即月供約$15,841,供款兩年後申請此計劃,屆時餘下本金約$3,996,250,年利率為2.15%,即月供約$7160,比原來供款減少了$8681。

銀行對於申請人有一定要求,當中包括要求申請人供款一年或以上及過往還款記錄良好,例如在最近12個月內,沒有超過7天或以上的逾期記錄,有銀行亦只針對受疫情影響行業人士,例如零售、餐飲、酒店、旅遊、建造、佣金收入等人士作出申請。在批核方面,大部分銀行不需要為物業估值,但有個別銀行會作估值並要求尚餘貸款額不高於估值六成才能申請,另外,銀行不需審查申請人的信貸記錄及入息證明。另外要注意,此計劃適用於住宅、工商舖、車位及連租約物業,而高成數按保計劃則有部分銀行適用,暫時發展商二按、未補地價公營房屋及公務員按揭貸款未能享有此計劃。

筆者認為事實上受疫情影響下,無論是零售、餐飲、酒店、旅遊等各行各業都大受打擊,近日已紛紛出現減薪甚至裁員的情況,相信未來失業率會上升,屆時供樓人士可能未能負擔每月供樓開支而出現斷供的情況,若物業變成銀主盤推出市場拍賣,也會形成連鎖效應,或會進一步衝擊樓市,故此計劃有助穩定市場,可以即時減輕供樓人士的財政壓力,現時推出可起到防患未然的作用,不過並不建議所有人士都選用此計劃,認為真的面對短期財政困難的人士,例如﹕面對減薪、佣金收入驟降或失業等人士會比較適用。

有人認為剛剛才開始供樓的人士因未尚還的本金較多,所以選用「還息不還本」是較為不划算,的確原則上未償還的本金越大要繳付的利息就會越高,但由於這只是銀行因應疫情的特別安排,不是恒常計劃,而且申請截止日期暫時只是到今年6月30日,相信這段時間內對於申請人的未尚還本金不會有太大變化,筆者認為只需因應自己有沒有實際財務舒緩需要再作出考慮申請與否。

最後,其實此計劃會順延了供款期,最終是會增加全期利息開支,故此有需要申請此計劃的人士應盡快在「還息不還本」期內令財務狀況重上軌道方為治本上策。

 
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    黃詠欣  2020-07-16