黃詠欣:定息按揭吸引嗎?

2020-03-13
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
AAA

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定息按揭是指於特定的定息期內,供款息率不變。不論最優惠利率在期內是加還是減,定息按揭的息率都不會受到影響。傳統上,在加息周期中,會較多人選用定息按揭鎖定供款息率,以防利率大幅上升,令到供款大增。由於定息按揭有相近於「買保險」的作用,所以傳統上,定按息率一般略高於市場水平,等同用家需多付溢價換取定息期保障,一般定息期越長,利率便越高。

在新的財政預算案中,提到香港按揭證券有限公司將推出定息按揭計劃,透過銀行提供上限1000萬元,年利率分別為2.75厘、2.85厘、2.95厘的10年、15年、20年期的定息按揭貸款。按證公司更指出,此次定息計劃可能免壓測,此舉或會推動市民上車。

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到底此計劃適合什麼業主呢﹖相對於浮息按揭,定息更為「穩陣」。由於定息期內,不用面對加息風險,的確是以可以「免壓測」,對入息要求相對較低,對於入息僅僅符合要求的置業人士有幫助,或有一定吸引力。現在舉個例子,假設貸款400萬元,如用傳統P 按/ H 按,年期30年,利率2.5厘計,在加息3厘壓力測試下,最低入息要求要約37,800元,但若選用10年至20年定息,月入要求只是32,600 - 33,500元左右,但要留意銀行尚未公布詳細操作細節,入息要求及計算方式,以銀行最終公布為準。

不過定息計劃比較欠缺彈性,如定息期內無大規模加息,就會比浮息按揭支付更多利息給銀行,以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子,當年定息設定為3.78%,但2009年至2019年期間,按揭利率一直維持低位,近年比較高的利率亦只是2.625%,遠比定息利率為低,故此當年的選用的人士,實際較選用浮息按揭的人士,多付了利息。

筆者建議如考慮選用此類產品時除了留意定息的息率外,其後的息率安排,鎖息上限及罰息期都應一併考慮才作決定,同時用家也要考慮未來息口上升的機率及幅度,選用定息計劃是否「划算」。

 

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