汪敦敬:無論樓市升跌也會出現的新市場效應!

2020-05-06
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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「買有風險!不買也有風險!」雖然在這個時勢,筆者並不想唱得太好,但是我仍想陳述一下「不買樓的風險」,並想描述無論樓市升跌亦會出現的兩個現象。

我個人十分看好後市,原因是我對香港的管治仍有信心,我認為在中央的領導下,香港政治上的擾攘會一天比一天改善,而在經濟上,我們的市場結構並沒有改變甚至金融基礎在新常態下比昔日更加鞏固,所以香港失業和結業潮是不會影響大局格局的。

但無論樓市升跌都會有兩個現象出現的,第一是上游效應加強,去年10月特首林鄭在「施政報告」中宣佈了將首置住宅按揭成數提高至800萬或以下最高達9成,無疑是給了原本準備置業人士的一個大喜訊,若以乘坐航機來比喻,原本買樓的人是乘坐經濟客位的話,林鄭無疑是給了一個豐厚的Miles讓他們Upgrade為商務客位,原本可以買500萬物業的首期現在可以買到800萬的物業了,這個購買力的增持仍未反映於市場。

另一個就是LUMP SUM效應的減弱,所謂LUMP SUM效應是因為過去有樓市辣招高首期門檻的關係,購買力集中在400萬以下,銀碼細的單位特別多人買,因為很多人換樓都沒有足夠首期去買400萬或600萬以上的單位,他們都寧願用另一個「人頭」(名義)去買物業,而減少了將單位換大一點的正常活動,這個情況是不健康的,因為表面成功抑制了換樓需求,但是實際是增加了細單位的需求。

10月施政報告放寬了之後,LUMP SUM效應應該會減弱,反而600萬至800萬物業的板塊會較活躍會跑贏大市,樓市辣招令到香港金融的貸存比率守到很穩,功不可沒,我是不同意取消的,但是我認為需要優化,樓市辣招變相禁止了有資產者買樓,這些人買不到樓卻去了買車位,於是車位又再蓬勃,當車位價格上升的時候,住宅細單位也加劇了上升壓力,始終我們也要為樓市大量增加供應,不要因為在這個時候唱淡而將增加供應的需要放下,實際上更大量的供應是滿足不到積壓的需求,香港現在的供應有三大死結是解不開的,第一就是錯誤的民情,民情不單只不支持政府造地,而且有錯誤的環保觀念,視建設為破壞環境,第二就是既得利益者的配合,這我反而不覺得很困難,我認為只要政府打造更好的氛圍及運作,發展商是會配合的,第三就是政府效率需要改革,在房地產政策方面,近十多二十年來政府效率並不高,筆者深信政府在效率改革和精簡之後就可以令到樓市得到改善的,如果在造地的問題上香港政府是遇到困難或解決不到的,作為小市民我是歡迎中央在這方面關注及支援更多的。

 

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