黃詠欣:定息按揭計劃再優化,到底划不划算呢?

2020-05-13
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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最近香港按揭證券有限公司將定息按揭計劃再優化,透過銀行提供貸款上限1000萬元,年利率分別為2.55%、2.65%、2.75%的10年、15年、20年期的定息按揭貸款,在定息期後的按揭利率為P-2.35%(現時P為5.25%),供款期最長為30年,此次計劃主要賣點是可以免壓測。

相對於浮息按揭,定息確實更為「穩陣」,由於定息期內,不用面對加息風險,的確是以可以做到「免壓測」,故此對入息要求相對較低,不過要注意雖然是「免壓測」,但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的要求,換言之此計劃對於入息僅僅符合「供款佔入息比率」的人士是有一定幫助。

假設貸款400萬元,如用傳統P 按/ H 按,供款期30年,利率2.5厘計,在加息3厘壓力測試下,最低入息要求要約$37,800元,但若選用10年定息及供款期30年,銀行會以定息期後的息率即實際息率為2.9%去計算「供款佔入息比率」,故最低入息要求約為$33,300。

雖然選用定息按揭對借款人的入息要求較低,但是每月供款支出會比現時的P按/H按為高,尤其是最近銀行同業拆息回落,以5月12日為例1個月銀行同業拆息更回落至0.717%,即選用H按的實際按揭息率不足2厘,再以上述例子計算,400萬貸款額,供款期30年,如選用H按每月供款為$14,720,如選用定息每月供款則約為$15,900,每月供款多了$1,180,若借款人能夠提供擔保人,其實不用考慮此計劃。

坊間很多人以為此計劃有助選用發展商「呼吸plan」的人士轉按,但筆者認為事實並非如此。由於當初選用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息證明、稅單等,即使此定息計劃「免壓測」,如他們未能提供入息證明等文件,銀行亦不能批出按揭。另外,若果打算申請「高成數按揭」亦不需選用此計劃,因為上年10月推出新的高成數按揭計劃已能接受爆壓測人士的按揭申請。總括而言,此計劃看來只適合少部份人士選用。

 
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    黃詠欣  2020-07-16