政策‧正察:覓地以外 ,還有其他板斧可促進房屋供應?

2020-06-26
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、研究員潘灝儀、助理研究員許雅婷

過去幾個月,社會忙於應對疫情所生的公共衛生及經濟危機,不敢旁騖。不過,長期籠罩香港的房屋問題不會就此消失,今年首四個月的私樓動工量只錄得2,252伙,勢必會打擊未來的房屋供應。政府熟地供應買少見少,往後要促進房屋供應的話,少不免需要私人發展的輔助,然而受制於繁複的行政程序,這份力量未能充分發揮。

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供應斷崖悄然而至

去年的私人住宅落成量只有14,000個單位左右,遠比政府原先的預測大減三成。基金會四月發表的研究報告中,鑒於房屋發展週期的各個階段大幅放緩,預計2020年至2024年間私人住宅的年均落成量更只有約16,000個單位。

房屋供應數字不樂觀,而另一個不容忽視的隱憂在於可供興建私人住宅的用地相當稀缺。現時住宅用地的來源極爲有限,重建項目緩慢耗時,鐵路上蓋項目的土地儲備難以應付長遠需求,但新發展區項目在遙遠的未來方能落成。

精簡程序 加快房屋土地發展

另一方面,私人發展商的土地儲備未必可以馬上用作興建住宅,因爲不符合住宅用途的「生地」需要先變成符合規劃用途的「熟地」,建築工程方能展開。不少業界人士都表示由農地轉換成住宅用途的行政過程曠日持久,單是與政府不同部門的交涉動輒也要用上十多年時間。想必在此漫長的審批過程當中,總會有可以改善的空間。

基金會在研究報告中總結及歸納了十個獲業界認同的建議(表一),務求改革冗長的官僚程序,加快推動房屋供應。下文將會集中討論理順地政程序的相關程序。

表一:團結香港基金關於精簡土地及房屋發展的程序的十大建議

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理順地政相關程序

我們建議(4)為不同類型的申請訂立法定的審查/批准時限、(5)簡化土地契約及(7)優化補地價的釐定機制。

修改地契的程序複雜且耗時,雖然《建築物條例》和《城市規劃條例》為建築及規劃申請確立法定的審查時限,但唯獨地政總署審批發展申請時,沒有類似的規則可循。

同時,當局亦應該簡化地契,將受其他條例規管的要求剔除,既可避免多個部門同時處理地契的混亂,也可免除業權人需要就細微修改而進行冗長的修訂地契程序。

不少業界人士表示現時的補地價機制下,土地補價前的價值比其在公開市場的成交價值低,而且機制亦未考慮到實際收地成本,因此現行機制難以提供誘因鼓勵市場善用新界土地。地政總署應該檢視補地價機制內的關鍵假設,確保補地價金額符合實際的土地升值。

部門通力合作 掃除發展阻力

政策局與部門有各自負責的專業領域,我們無意否定每個部門為確保發展項目符合公衆利益而設下的行政程序。但面對當前房屋短缺,各行其是反而拖慢增加房屋供應的進度。相關部門應該以優先增加房屋供應為己任,簡化繁複的審批機制,方能走出房屋問題的困局。

 
 
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