汪敦敬:撤回空置稅深化龍市市場

2020-11-04
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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十月十七日運房局宣佈將撤回一手空置稅相關條例草案,我認為這決定是有利有弊的,關鍵在於港府如何運用後著去趨吉避凶!利處是在波濤洶湧的國際局勢中可以穩住香港樓價,保住香港金融中心和樓價是大棋局的重中之重,香港不單只是香港人的香港,而且還是中國唯一的國際金融中心!

「樓市辣招」在二零一零年十一月開始,早已去除了市場的短線炒家,且更將本港貸存比率健康化,香港樓市借貸少,供滿樓的人多,這令我們在過去兩至三年,中美貿易戰和天災人禍的連番衝擊下,香港樓市仍固若金湯,好的基礎下再撤回空置稅必可令樓市持續守穩的,樓市的結構是進一步深化「龍市」結構,即更少供應、貸存比率更鞏固、資金更多及財富效應更盛。這樣「擺明車馬」的鞏固樓市,對持有物業的人可以說是定心丸,而發展商亦無後顧之憂了。

但弊處也是有的,自本年的六月二十三日因為今屆立法會會期即將結束,通過終止審議一手空置稅後,樓花就由之前的「薄切」,即是發展商發售樓價往往是和二手樓大概只是10%或以內的差距,因為已無空置稅這後顧之憂,發展商便由那時起轉為追求「厚切」,一手市場重現比二手市場高兩至三成甚至更多的樓價,我們看到樓花的銷售量亦在發展商先求價後求量之下大減63%(2020年9月808伙對比6月2195伙),最後結果都是住宅的「一手期貨」價格日益遠遠高於「二手現貨」!發展商豐收,連樓價亦會有了很強的鞏固及大幅上升的導向了。

筆者關心的就是財富如何妥善分配,我認為政府是有放寬二手市場的流通量,令到換樓自用的購買力可以上游改善居住環境的,去年施政報告中的放寬首置按揭措施,後來市場稱為「林鄭Plan」的,大量提高樓價1000萬或以下的借貸門檻,已經有效地增加了細單位的放盤量,同樣價錢買到的單位質素都比一年前更佳,這是一個很好的趨勢,但新的問題是:細單位業主既然換樓會買600萬至1000萬樓,這些板塊如果想增加放盤量,有關業主也必須要能換樓才會放盤自住的單位,但是1000萬以上樓卻仍要支付5成首期,即是說很大機會600萬至1000萬樓的板塊更少人放盤,但成為更多人換樓的對象情況下,會出現大幅很有力的急升,政府應該避免這情況出現,應將按揭門檻繼續增加,令1000萬以上至1500萬可做7成按揭,1500萬以上至2500萬可做6成按揭,這樣可令不同板塊的放盤量也會增加,大大改善上游的機會,社會財富亦可以更好地分配,始終只要在景氣情形之下,能買到樓的人更多,享受及受惠的人是平均的話,香港就可以回復過去的繁榮安定了。

 
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  • 現時香港的情況是,大家對中國政府的政策調整有期盼,希望政策上的「撥亂反正」不止出現在防疫措施上,而且還會出現在主體的經濟政策上與外交關係上。
    最近中國政府的態度,令香港人對出現以上境況的機會多了期盼,如果希望成真,那香港的樓市自然會好起來。我會密切留意看市場上是否不斷有新臉孔與新資金的出現,看到就通知大家。

    施永青  2023-02-06