招國偉:應考慮進一步收緊居屋的轉售限制

2021-01-12
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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天水圍屏欣苑(維基百科圖片)

最近有報導指,房委會於2016年居屋計劃推售約2,700個單位中,位於天水圍的屏欣苑,有業主在兩年後轉售單位,並獲利約200萬元,呎價更是天水圍綠表呎價新高的紀錄。

上述轉售圖利的情況只屬冰山一角,還是普遍情況?筆者嘗試統計及分析房委會於2014年推出的居屋計劃中,業主在未補價市場中轉售單位的情況。房委會於2014年居屋計劃中共推出五個屋苑,包括:沙田的美盈苑、美柏苑,荃灣的尚翠苑、青衣的青俊苑,以及元朗的宏富苑。根據房委會的網站資料顯示,有關居屋第二市場(未補價市場)的成交記錄,上述五個屋邨近50個單位在「居二」市場先後進行了轉售。其中,美盈苑共有6個成交記錄、美柏苑有4個,尚翠苑成26個、青俊苑有3個,而宏富苑則有10個,尚翠苑單位佔過半數。

先就各個屋苑進行分析,在美盈苑6個成交記錄中,單位平均定價為270萬元,而平均成交價為530萬元,帳面獲利平均每間為260萬元,成交價較定價高出約98%;而美柏苑方面,有4個成交記錄,單位平均定價為250萬元,平均成交價為490萬元,帳面獲利平均每間為240萬元,成交價較定價高出95%;而尚翠苑方面,則有26個成交記錄,單位平均定價為270萬元,平均成交價為530萬元,帳面獲利260萬元,平均成交價較定價高出96%;青俊苑有3個成交記錄,單位平均定價為240萬元,平均成交價為450萬元,帳面獲利210萬元,平均成交價較定價高出89%;而最後的宏富苑,有10個成交記錄,單位平均定價為240萬元,平均成交價為450萬元,帳面獲利210萬元,平均成交價較定價高出88%。

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概括而言,上述49個居屋單位,平均定價為250萬元,而在「居二」未補價市場中轉售,平均售價達到490萬元,帳面獲利達240萬元,平均成交價較定價高出95%,即接近一倍。數字反映了居屋業主轉售單位後,確有相當可觀的獲利。由於政府於2018年修訂了居屋的定價機制,令居屋的售價更貼近市民的負擔能力,故房委會同時收緊了轉售限制,由五年禁售期延長至十年,以減低炒賣情況,但在居二市價的轉售限制上,並無進一步收緊,仍然容許業主在持有單位三年後,可於未補價市場放售予指定買家,並可自由議價,但首兩年則不可高於原價轉售單位。

資助房屋的本意,是讓負擔不起購買私人樓宇的市民,有機會透過購買資助出售房屋,置業安居,向上流動,但從上述的獲利情況而言,固然會吸引更多市民申請購買資助房屋,也相信會成為了居屋踏進私人樓宇市場短期的好跳板,但這或有違了資助房屋的本意。房委會應考慮進一步收緊居屋的轉售限制,如延長首兩年不高於原價的轉售限制,在今天樓價仍然居高不下的情況,應減低投機炒賣的誘因。

 

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